“開發(fā)貸款有松動(dòng)征兆!”最近媒體這一類文章標(biāo)題令房地產(chǎn)商們甚是心潮澎湃了一番。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解靜安房屋抵押借款較為金融機(jī)構(gòu)可查看更多）可是迅速，這類興奮再度變?yōu)閺?qiáng)顏歡笑。

分行市場(chǎng)營(yíng)銷部蔣經(jīng)理向《小編人民日?qǐng)?bào)》確認(rèn)：“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想向銀行貸款也只能是項(xiàng)目投資方法，自籌資金占比做到35%之上，并且四證齊全。這種明確規(guī)定并沒(méi)有變化。”

“借雞生蛋”的時(shí)代

“前幾年的開發(fā)設(shè)計(jì)金融模式是公司提出要求，金融機(jī)構(gòu)去滿足。”一直從事房地產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)胡先生回憶說(shuō)。在房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，銀行借款能否取得，變成項(xiàng)目啟動(dòng)的第一階段。

“那時(shí)只需房地產(chǎn)商有一定的自籌資金和一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃書，就能向銀行申請(qǐng)了。比如你的項(xiàng)目規(guī)劃書上注明新項(xiàng)目項(xiàng)目成本是兩個(gè)億，那樣如果你出示6000萬(wàn)元自籌資金證實(shí)，別的資產(chǎn)就通過(guò)銀行承擔(dān)處理，并分期付款發(fā)放給公司。”胡先生說(shuō)。

那時(shí)候，大部分房地產(chǎn)商是手里拿著銀行借款去辦四證，甚至交貨土地出讓，而一旦達(dá)到預(yù)購(gòu)規(guī)范，房地產(chǎn)商擁有銷售回款，就能拿這筆錢還款銀行借款。加上承建商和材料供應(yīng)商的墊付資金，只需具備一定資金運(yùn)作水平，房地產(chǎn)商就能夠以借雞生蛋的形式進(jìn)行開發(fā)設(shè)計(jì)。

“最開始，房產(chǎn)開發(fā)借款的自籌資金比例是20%。2003年6月提升到了30%，但是那時(shí)候?qū)嶋H操作依然不合規(guī)，少一點(diǎn)還可以貸的。”胡先生覺(jué)得置身那一時(shí)期的房地產(chǎn)商簡(jiǎn)直就是在享受巨額的借款盛會(huì)。

除開進(jìn)到成本低，“徒手時(shí)期”的房地產(chǎn)商能夠有許多變向借款的作法。胡先生告知新聞?dòng)浾撸诹魍ōh(huán)節(jié)如果出現(xiàn)了資金困難，可以辦增加借款；以原有建筑項(xiàng)目作抵押還可以在銀行貸款。但現(xiàn)在，深圳市各銀行業(yè)都已暫停了房地產(chǎn)開發(fā)商的抵押借款，只可以作項(xiàng)目投資，從而減少了連壞抵押物的風(fēng)險(xiǎn)性。

顯而易見(jiàn)，對(duì)銀行房產(chǎn)開發(fā)的寬貸現(xiàn)行政策變成促長(zhǎng)開發(fā)熱的主要推動(dòng)之一。而金融機(jī)構(gòu)這一舉動(dòng)一方面是看中當(dāng)年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景，另一方面則來(lái)源于自己對(duì)信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)展須要。

“在過(guò)去的銷售市場(chǎng)景氣的情況下，金融機(jī)構(gòu)為了能吸引更多借款，雖然對(duì)一些違反規(guī)定作法心照不宣，在使用上則是默認(rèn)的。”一位金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員詳細(xì)介紹。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策：審貸階段基本上卡住借款

對(duì)于那時(shí)候過(guò)度順暢的開發(fā)貸款現(xiàn)行政策，中央人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即“121號(hào)文件”)，主要內(nèi)容是：房產(chǎn)開發(fā)借款自籌資金占比需要達(dá)到30%；銀行業(yè)不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派發(fā)用以交納土地出讓貸款；修建建筑企業(yè)無(wú)法通過(guò)固定資產(chǎn)貸款為房地產(chǎn)商墊付資金開發(fā)規(guī)劃。

一個(gè)文檔，向過(guò)去三種不操作規(guī)范落了限令。自此一年多的時(shí)間內(nèi)，開發(fā)貸款風(fēng)潮并沒(méi)有因而消散。因?yàn)榉浅４蟮姆康禺a(chǎn)業(yè)盈利空間，一些對(duì)銀行四證不全的開發(fā)企業(yè)仍采用積極主動(dòng)發(fā)放貸款的相關(guān)政策。因此，更強(qiáng)硬的限定現(xiàn)行政策在隔年9月到來(lái)。

《指引》與此同時(shí)要求，在分期付款放貸環(huán)節(jié)中會(huì)對(duì)其資金使用情況開展監(jiān)管；對(duì)逾期不還貸或者有逾期貸款情況的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售監(jiān)管，在取回貸款本金以前，避免將銷售款轉(zhuǎn)借。

從而，金融機(jī)構(gòu)真真正正拉冒了防治開發(fā)設(shè)計(jì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的大旗，發(fā)放貸款謹(jǐn)慎，催收有策。房地產(chǎn)商總算感覺(jué)到了金融機(jī)構(gòu)大門的緩緩關(guān)掉，金融機(jī)構(gòu)各種報(bào)告中標(biāo)注的房產(chǎn)開發(fā)貸款額逐漸降低。

受限于現(xiàn)行政策：金融機(jī)構(gòu)欲迎還拒

“大家金融機(jī)構(gòu)基本上已經(jīng)不想做房產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目投資了。并不是不愿意做，是中央銀行統(tǒng)一的房貸政策令對(duì)符合條件的房地產(chǎn)商無(wú)需貸，沒(méi)條件的沒(méi)法貸。”平安銀行一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表明。據(jù)他剖析，針對(duì)開發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，假如做到發(fā)放貸款規(guī)范，房地產(chǎn)商根據(jù)承建單位和材料供應(yīng)商墊付資金的形式，就已經(jīng)能夠啟動(dòng)項(xiàng)目。因而，“這種要求不會(huì)改變，中小開發(fā)商要走銀行借款這條路依然難以實(shí)現(xiàn)。”

先前，有媒體報(bào)道，工商銀行頒布了一份名叫《關(guān)于重點(diǎn)支持大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的若干意見(jiàn)》文件，在其中稱將“重點(diǎn)支持大中型、超大型出色開發(fā)企業(yè)和20萬(wàn)平米之上大中型高品質(zhì)新樓盤。”此外，深圳市、深圳市部分地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)開發(fā)貸款“放開”的傳聞。而據(jù)《小編人民日?qǐng)?bào)》掌握，深圳一些房地產(chǎn)商確實(shí)收到銀行資金繡球，但并不是以開發(fā)貸款的方式，而這類親睞并不是適用一切公司。

7月8日，農(nóng)業(yè)銀行為深圳市最大的房地產(chǎn)公司——綠地地產(chǎn)給予30億元的銀行授信額度。同一天，復(fù)地集團(tuán)也和農(nóng)業(yè)銀行簽署全方位“銀企合作協(xié)議書”。而大華集團(tuán)也獲得農(nóng)業(yè)銀行所提供的總金額為30億元的意向授信額度及其建行超出10億人民幣貸款綜合授信額度。到此，深圳開發(fā)公司三強(qiáng)都通過(guò)信用額度的方式和金融機(jī)構(gòu)再度同盟，宏觀經(jīng)濟(jì)政策中的資產(chǎn)困境進(jìn)一步減輕。但對(duì)于諸多中小型開發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行借款大門的仍然緊閉。

在目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)商們拿錢之途并不一樣寬敝。

在外部環(huán)境都不是太好狀態(tài)下，怎樣找到有巨大升值發(fā)展?jié)摿Ψ慨a(chǎn)！怎樣找房源，怎樣談價(jià)格，怎樣才能成功避開買房房地產(chǎn)稅，防止購(gòu)房的圈套不被割韭菜？

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