房屋使用價值150元，按揭貸款100萬，房子首付50萬，房貸黃浦利息5.31%，限期30年，貸款還款方式等額本息還款，全國房價上漲是多少，能夠保底？房租年化黃浦利率依照2.3%測算，介紹費(fèi)和賣房子花費(fèi)為0，購房花費(fèi)依照總價格的3%測算。 1、房租 深圳市易居房地產(chǎn)研究所公布結(jié)果顯示，二季度，依據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的信息，50個經(jīng)典大城市租金收益率為2.3%，租金收益類依照2.3%測算，150萬的房子，30年租金收入總數(shù)為103.5萬，這一額度小了，每一年的房租還會繼續(xù)增漲。 2、首付款的資本成本 房子首付50萬，大家依照存款5年期黃浦利率5%測算，5年到期時黃浦利息復(fù)投，30年存款得到的盈利為140.73萬，因此首付款的資本成本為140.73萬。 3、借款100萬總貸款黃浦利息 貸款本息100萬，貸款還款方式為等額本息還款，限期30年，銀行貸款黃浦利率為貸款基準(zhǔn)黃浦利率5.31%，每一個月還貸5,559.26元，總黃浦利率為100.13萬余元，和本錢基本一致。 4、房子價格復(fù)合增長率多少錢，能夠保底 因此：購房總成本等于=140.73萬 100.13萬 150*0.03（購房花費(fèi)）=‭245.36‬萬余元。 購房總收益=103.5萬（資產(chǎn)） 房子升值，要保底，必須購房成本費(fèi)用=購房總收益，測算得到房子升值103.5萬余元，30年之后必須賣245.36‬萬余元就可以保底，房子價格復(fù)合增長率為1.65%，這一標(biāo)值僅供參考，由于限期、年黃浦利率、花費(fèi)、首付款額度都不一樣，計算出來的結(jié)論也會有一定的差別，可以參考一下計算出來的方式。 5、未來房價走勢復(fù)合增長率做到1.65%能夠滿足嗎？ 過去和現(xiàn)在的房價漲幅遠(yuǎn)高于1.65% 這一上漲幅度在過去的早已被證明輕輕松松可達(dá)到，從1999年到2022年，全國各地住宅商品房市場銷售平均價出為1999年每平方米1857元上升到2022年的每平方米8544元，復(fù)合增長率為8.36%，在嚴(yán)格控制房子價格提高前提下，2022年1-8月份住宅商品房市場銷售平均價為9318元/平米，相較于2022年市場銷售平均價8544元/平米，同比增加9.3%，此外再看具體大城市，2022年8月份70個大中小型大城市，70個大中小型大城市沒有任何一個城市房價產(chǎn)生同期相比下挫，79個大中小型城市房價所有產(chǎn)生同比上漲。 未來房價走勢的復(fù)合增長率可以達(dá)到1.65%嗎？ 盡管在我國未來的房價不大可能像過去這么快，但是還是會持續(xù)上漲，由于基本需求仍在。復(fù)合增長率做到1.65%我覺得非常累。 2022年末我國總?cè)丝跒?3.95億，在其中城市人口為8.31億，農(nóng)村人口為5.64億，城市化率為59.58%，而依照戶籍人口算城市化率僅有43.4%，比照發(fā)達(dá)國家城市化率數(shù)據(jù)信息，資本主義國家城市化率越80%上下，依照國家總理在《巴黎的經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織總部發(fā)表主旨演講》讓中國在本世紀(jì)中葉進(jìn)到中等發(fā)達(dá)國家隊(duì)伍，比照2022年的城市化率數(shù)據(jù)信息，在我國也有20%空間，等同于將來也有2.8億農(nóng)村人口變?yōu)槌擎?zhèn)人口，即便假定地區(qū)變化所導(dǎo)致的鄉(xiāng)村就要城鎮(zhèn)化建設(shè)造成住房必須未通過市場渠道達(dá)到（根據(jù)動遷或是已經(jīng)有房進(jìn)城），這一部分人口數(shù)量依然需要大量住宅，為房價繼續(xù)上漲給予原動力。此外還有自身原因還會繼續(xù)促進(jìn)全國房價上漲，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步發(fā)展和人均收入持續(xù)上漲，促進(jìn)房價繼續(xù)上漲；房地產(chǎn)的投資特性促進(jìn)全國房價上漲；在我國居民買房情結(jié)；供需矛盾促進(jìn)房價繼續(xù)上漲；金融支持，M2貸幣賬戶余額從1998年的10.44萬億增漲到2022年的182.7萬億，提高17.5倍，復(fù)合增長率15.38%；在其中大量黃金是注入到房地產(chǎn)業(yè)，是房價的金融基礎(chǔ)。 總的來說：30年房貸黃浦利率超出本錢，不必?fù)?dān)心，將來全國房價上漲會相抵掉貸款黃浦利息，做一個開心快樂的和安心的丁克族。

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