關鍵一

公益性設備不得抵押

院校、幼稚園、定點醫療機構、養老院等作為公益性目地成立非營利法人的教育設施、醫療衛生設施、養老設施和其它公益性設備，及其法律法規、行政法規規定不得抵押的許多房產，不可申請辦理不動產抵押登記。大連沙河口區成都房產抵押

《民法典》第三百九十九條第三款明文規定：以下資產不得抵押:

(三)院校、幼稚園、定點醫療機構等作為公益性目地成立非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其它公益性設備;

關鍵二

是不是容許抵押物的出讓理應備案

《民法典》第四百零六條 抵押期間, 抵押權人能夠出讓抵押財產。被告方另有約定的,根據其承諾。抵押財產轉讓的,質押權影響不大 。

這一規定賦予抵押財產運轉的可能性，從而對質權人行使抵押權導致了一定風險性，盡管《民法典》第406條也專業要求被告方能夠承諾抵押權人不可出讓抵押財產，但在實踐中還有系統漏洞，故《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》明文規定：被告方申辦不動產抵押權首次登記或抵押預告登記的，不動產登記機構應根據申請辦理在不動產登記簿“存不存在嚴禁或限定出讓質押房產的約定”欄記述出讓質押房產的約定狀況。在有約定登記為“是”的情形下，抵押期間依規轉讓的，須經買受人、抵押權人（轉讓人）和質權人一同申請辦理轉移登記。換句話說，在上述情況前提下，除非是質權人允許，質押房產不能辦理轉移登記。

PS：上述規定僅限《民法典》實施后申請辦理不動產抵押登記的情況，《民法典》實施前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，尚未質權人允許，不予辦理轉移登記。

關鍵三

擔保范圍必須確立記述

《民法典》第389條的規定：“抵押權的擔保范圍包含主債權以及貸款成都利息、合同違約金、損害賠償金、管理貸款擔保資產和實現擔保物權費用。

為配套設施貫徹落實《民法典》上述規定，《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》明確規定：當事人對一般質押或是最高額抵押的主債權以及貸款成都利息、合同違約金、損害賠償金和實現抵押權費用等質押擔保范疇有明確約定的，不動產登記機構應根據申請辦理在不動產登記簿“擔保范圍”欄記述；并沒有提交申請的，填好“/”，自然資源部也對不動產登記簿款式進行調整，增強了“擔保范圍”一欄。

關鍵四

不動產登記簿記述內容和借款合同不一致時以登記薄為標準

不動產登記簿是證明大家物權法所屬和的內容依據，在實踐中有時候出現在登記機構記述質押權具體內容、范疇與質押合同承諾不一致的狀況，《有關擔保制度的解釋》第四十七條確立：“不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債務范疇等所作出的記述與質押合同承諾不一致的，人民法院應當依據登記薄史料記載明確抵押財產、被擔保的債務范疇等事宜。”

關鍵五

登記機構具備過失必須承擔責任

《民法典》第二百一十四條 不動產物權的開設、變動、出讓和解決,按照法律法規理應注冊的,自記錄于不動產登記簿時發生法律效力。

如果因登記機構原因造成成都房產抵押登記未備案而質押權未合理開設的情況時，依據《有關擔保制度的解釋》第四十八條 被告方申辦抵押登記時，因登記機構的過失導致其不可以辦理抵押登記，被告方要求登記機構承擔連帶責任的，法院依法予以適用。登記機構理應承擔連帶責任。

1.為確保自身權益，提議如果需要開設借款合同，質權人盡量留意在質押合同中約定：“沒經質權人書面同意，抵押權人不可出讓抵押財產。”而且，在辦理抵押登記時，保證該等承諾備案于不動產登記簿；

2.動產抵押登記沒經備案不可抵抗善意第三人，不可以抵抗別的一般債權人的保護與執行，故即便是動產抵押開設質押權，提議依然依法處理備案；

3.留意抵押權的建立有選秀權；

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