法拍房可以辦理按揭貸款，部分城市不限購，而且價(jià)格動(dòng)輒比市場價(jià)低3～4成，所以被認(rèn)為是自住和投資的一個(gè)好選擇。但法拍房也具有兩面性，如果能以較低的價(jià)格競買并在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的前提下順利辦完全部手續(xù)，才叫撿漏成功，這時(shí)的法拍房在買受人看來如同“天使”;如果一時(shí)大意花了比市場價(jià)還高的價(jià)格購買或遇到無法入戶、惡意租賃等情況，法拍房就如同“魔鬼”。

　　有意向購買法拍房的群體大多都聽過“買賣不破租賃”的原則，通常在租賃關(guān)系存續(xù)期間，就算房子被拍賣、轉(zhuǎn)讓，也不會(huì)對(duì)租賃關(guān)系產(chǎn)生任何影響，新業(yè)主不能單方面解除租約。這原本是為了保護(hù)租客權(quán)益而設(shè)定的原則，但有些被執(zhí)行人卻想方設(shè)法鉆空子，惡意串通租客或親戚朋友簽訂長年限租約就是他們常用的“花招”。

　　惡意租賃在拍賣房市場并不少見，日前有網(wǎng)友分享了相關(guān)經(jīng)歷。網(wǎng)友透露自己用200萬買了一套法拍房，辦理完全部手續(xù)后，卻被租客告知房子有15年租約，且已一次性支付了前業(yè)主近百萬的房租，并拿出了房屋租賃合同和打款憑證。網(wǎng)友當(dāng)時(shí)被這種情況弄得手足無措，但冷靜下來后又覺得這種租賃關(guān)系不正常：能一次性支付上百萬租金的人為什么不選擇買一套屬于自己的房子?察覺到異樣后，網(wǎng)友選擇通過法律途徑維護(hù)自己的利益。

　　經(jīng)審查認(rèn)為，租客提供的房屋租賃合同中，約定租期15年，一次性支付近百萬元租金的行為不符合日常正常交易常規(guī)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，受物價(jià)、租賃市場的不確定性影響，在簽訂租賃合同時(shí)，一般采取分期分段的方式支付租金。租期15年且一次性支付百萬租金的行為，不符合正常交易習(xí)慣。同時(shí)，租客和原業(yè)主無法提供其他證據(jù)證明雙方租賃關(guān)系真實(shí)存在，所以被判定為惡意租賃抵抗拍賣。法院要求租客在一定時(shí)間內(nèi)騰房，否則將采取強(qiáng)制性手段清場。最后，網(wǎng)友在法院的協(xié)助下順利入住自己的房子。

　　用200萬買的法拍房，卻被告知有15年租約怎么辦?專家給了答案!專家表示，在房產(chǎn)查封后，還簽訂長期租約的做法顯然是出于惡意，而租客是否存在惡意，則要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷：包括審查合同中租金支付方式，是否一次性付清全部租金，是否按市場價(jià)格正常計(jì)算租金等。

　　另外，購買拍賣房要知道“買賣不破租賃”并非適用于所有情況，比如抵押在先，租賃在后的，抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán);司法查封在先，租賃設(shè)定在后的不能適用“買賣不破租賃”原則。如果遇到惡意租賃或其他不適用“買賣不破租賃”原則的情況，買受人可以尋求法律援助，讓法院協(xié)助清場。為了避免不必要的麻煩，專家建議有意購買法拍房的群體提前做好調(diào)查工作，詳盡了解房子的性質(zhì)、租約、稅費(fèi)等，并實(shí)地考察房子，對(duì)比房子的市場價(jià)位，防范于未然!

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