一、債務(wù)人對(duì)抵押房屋房租行使權(quán)力的法律規(guī)定

依據(jù)民法典基本原理，房租是法定孳息的一種形式，法院判決對(duì)案涉房產(chǎn)開(kāi)展封查，質(zhì)押權(quán)的效力及于房產(chǎn)的房租。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解15年之內(nèi)房地產(chǎn)都可以抵押借款可查看更多）也就是從封查逐漸，抵押權(quán)人早已失去了房租扣除支配權(quán)，抵押權(quán)人能夠扣除質(zhì)押物房租抵沖負(fù)債，并且對(duì)該房租具有優(yōu)先受償權(quán)。

標(biāo)準(zhǔn)是《民法典》第四百一十條第一款規(guī)定，債權(quán)人拒不履行到期債務(wù)或是產(chǎn)生被告方合同約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況，抵押權(quán)人可以和抵押權(quán)人協(xié)議書(shū)以質(zhì)押財(cái)產(chǎn)折扣率甚至以競(jìng)拍、轉(zhuǎn)賣(mài)該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)所獲得的合同款優(yōu)先受償。第四百一十二條 債權(quán)人拒不履行到期債務(wù)或是產(chǎn)生被告方合同約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況，導(dǎo)致質(zhì)押財(cái)產(chǎn)被老百姓法院依規(guī)扣留的，自扣留之日起，抵押權(quán)人有權(quán)利扣除該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或是法定孳息，可是抵押權(quán)人未通告理應(yīng)償還法定孳息扣繳義務(wù)人的除外。前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充當(dāng)扣除孳息費(fèi)用。

由上至下得知，立即實(shí)行房租應(yīng)達(dá)到下列條件：1、債權(quán)人拒不履行到期債務(wù)或是產(chǎn)生被告方合同約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況；2、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)被老百姓法院依規(guī)扣留；3、已經(jīng)將質(zhì)押物被扣留這一事實(shí)通告理應(yīng)償還法定孳息的扣繳義務(wù)人。

二、債務(wù)人對(duì)抵押房屋房租行使權(quán)力具體的操作實(shí)務(wù)途徑

債務(wù)人對(duì)抵押房屋房租行使權(quán)力的第一步就是為了獲得質(zhì)押物出租的狀況，查清有多少個(gè)租賃戶和房租。依據(jù)操作實(shí)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)到法院程序執(zhí)行時(shí)，多是通過(guò)法院公權(quán)力的震撼力才可以盡快了解狀況，因此在這段時(shí)間，我們應(yīng)該分外重視與法院的溝通交流。

1、關(guān)鍵在于向法院申請(qǐng)辦理根據(jù)已生效判決封查抵押房屋，同時(shí)還可以向法院申請(qǐng)辦理指令被執(zhí)行人匯報(bào)房產(chǎn)租賃狀況，如拒不配合，有權(quán)要求法院并對(duì)處罰、拘押，列入失信者被執(zhí)行人名冊(cè)。標(biāo)準(zhǔn)是《最高人民法院有關(guān)民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)研若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條 被執(zhí)行人必須在匯報(bào)財(cái)產(chǎn)令載明的限期內(nèi)向型老百姓法院書(shū)面材料以下財(cái)產(chǎn)狀況：……（五）別的理應(yīng)的報(bào)告財(cái)產(chǎn)：被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已租賃、已開(kāi)設(shè)抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或是存有一共有、所有權(quán)異議等情況的，理應(yīng)一并匯報(bào)；被執(zhí)行人的動(dòng)產(chǎn)抵押由第三人占據(jù)，被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)、特殊動(dòng)產(chǎn)抵押、別的財(cái)產(chǎn)權(quán)等登記在第三人名下，也應(yīng)一并匯報(bào)。第九條 被執(zhí)行人回絕匯報(bào)、虛假報(bào)告或是無(wú)正當(dāng)理由貸款逾期匯報(bào)財(cái)產(chǎn)狀況的，老百姓法院也可以根據(jù)情節(jié)輕重對(duì)被執(zhí)行人或其法定代表給予處罰、拘押；涉嫌犯罪的，追究法律責(zé)任。老百姓法院對(duì)前款規(guī)定個(gè)人行為之一的企業(yè)，能夠并對(duì)負(fù)責(zé)人或是直接責(zé)任人員給予處罰、拘押；涉嫌犯罪的，追究法律責(zé)任。第十條 被執(zhí)行人回絕匯報(bào)、虛假報(bào)告或是無(wú)正當(dāng)理由貸款逾期匯報(bào)財(cái)產(chǎn)狀況的，老百姓法院應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定把它列入失信者被執(zhí)行人名冊(cè)。

2、若被執(zhí)行人拒不執(zhí)行或找不著被執(zhí)行人，能跟執(zhí)行法官融洽時(shí)間進(jìn)行隨同現(xiàn)場(chǎng)勘察，貼到執(zhí)行到期債務(wù)通知單和幫助執(zhí)行通知書(shū)等公示公文，并現(xiàn)場(chǎng)規(guī)定承租方給予租賃協(xié)議、交租金信息等材料。債務(wù)人即申請(qǐng)執(zhí)行人都是可以拍照拷貝抄寫(xiě)獲得的數(shù)據(jù)的，謹(jǐn)需注意保密。標(biāo)準(zhǔn)是《最高人民法院有關(guān)民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)研若干問(wèn)題的規(guī)定》第十二條 被執(zhí)行人未按照?qǐng)?zhí)行通知執(zhí)行生效法律文書(shū)確定的責(zé)任，老百姓法院有權(quán)利通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)行當(dāng)場(chǎng)系統(tǒng)軟件、現(xiàn)場(chǎng)勘察等方式向被執(zhí)行人、相關(guān)單位或者個(gè)人調(diào)研被執(zhí)行人的身份證信息和財(cái)產(chǎn)信息內(nèi)容，相關(guān)個(gè)人和單位應(yīng)當(dāng)依法幫助申請(qǐng)辦理。老百姓法院對(duì)調(diào)研所需材料能夠拷貝、打印出、抄寫(xiě)、照相或者以多種方式開(kāi)展獲取、存留。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)辦理查看老百姓法院調(diào)查的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù)的，老百姓法院也可以根據(jù)案子必須再?zèng)Q定是否準(zhǔn)予。申請(qǐng)執(zhí)行人和委托代理人對(duì)查看環(huán)節(jié)中悉知的數(shù)據(jù)理應(yīng)信息保密。

3、為了能激起抵押房屋所屬租賃戶和被上訴人居住地周邊廣大群眾配合調(diào)查、舉報(bào)線索的積極性，還能夠采用網(wǎng)絡(luò)通緝令的形式，由申請(qǐng)者向法院申請(qǐng)書(shū)，法院公布網(wǎng)絡(luò)通緝令。標(biāo)準(zhǔn)是《最高人民法院有關(guān)民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)調(diào)研若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十一條 被執(zhí)行人拒不履行生效法律文書(shū)確定的責(zé)任，申請(qǐng)執(zhí)行人能向老百姓法院申請(qǐng)書(shū)公布網(wǎng)絡(luò)通緝令搜索可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。申請(qǐng)報(bào)告理應(yīng)注明以下事宜：（一）懸賞的金額或計(jì)算方式；（二）相關(guān)人員提供老百姓法院并未把握的財(cái)產(chǎn)案件線索，使該申請(qǐng)執(zhí)行人債務(wù)得到部分或全部完成時(shí)，自行付款懸賞的承諾；（三）網(wǎng)絡(luò)通緝令的出臺(tái)方法；（四）別的必須載明的事宜。老百姓法院理應(yīng)在收到申請(qǐng)書(shū)之日起十日內(nèi)再?zèng)Q定是否準(zhǔn)予。第二十二條 老百姓法院確定懸賞任務(wù)搜索財(cái)產(chǎn)的，理應(yīng)制做網(wǎng)絡(luò)通緝令。網(wǎng)絡(luò)通緝令理應(yīng)注明懸賞的金額或計(jì)算方式、領(lǐng)到標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。網(wǎng)絡(luò)通緝令理應(yīng)在全國(guó)各地法院實(shí)行網(wǎng)絡(luò)通緝令服務(wù)平臺(tái)、法院新浪微博或微信等自媒體平臺(tái)推送，還可以在實(shí)行法院公示欄或被執(zhí)行人居住地、經(jīng)常居住地等地方貼到。申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)辦理在別的網(wǎng)絡(luò)媒體公布，并自行擔(dān)負(fù)公布費(fèi)用，老百姓法院理應(yīng)準(zhǔn)予。

三、抵押房屋中存在長(zhǎng)期租賃時(shí)，怎樣消除？

在實(shí)踐中很有可能遇上抵押房屋上面有長(zhǎng)期租賃的現(xiàn)象，租賃期乃至將近二十年；因?yàn)楸粓?zhí)行人債務(wù)比較嚴(yán)重，房租很有可能已抵付別人負(fù)債，因此導(dǎo)致質(zhì)押物無(wú)法競(jìng)拍處理。法院可以根據(jù)承租方及被告方給予相關(guān)證據(jù)，更加注重租賃協(xié)議信息真實(shí)性、租賃協(xié)議簽署的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、第三人是不是占據(jù)案涉房子等諸多問(wèn)題進(jìn)行核查。

1、假如租賃協(xié)議真正、合同簽署于案涉湛江房產(chǎn)抵押、封查前，且承租方在質(zhì)押、封查前已經(jīng)根據(jù)合同書(shū)合法占有案涉房子至今，執(zhí)行過(guò)程中理應(yīng)維護(hù)承租方的租賃權(quán)。

2、假如抵押權(quán)人沒(méi)經(jīng)抵押權(quán)人允許私自租賃質(zhì)押物，抵押權(quán)人可以從程序執(zhí)行消除承租方占據(jù)，正常情況下抵押權(quán)人無(wú)法通過(guò)再行提出訴訟的形式要求解押人和第三人簽訂的租賃協(xié)議，實(shí)行法院有權(quán)利以判決方式立即作出處理。第三人根據(jù)租賃協(xié)議占據(jù)封查物，老百姓法院還可以在程序執(zhí)行中消除其占據(jù)，但是不必須在判決上直接宣布租賃合同無(wú)效或解除租賃合同，而僅理應(yīng)強(qiáng)調(diào)租賃協(xié)議不可以抵抗申請(qǐng)執(zhí)行人。

3、租賃協(xié)議被告方之間產(chǎn)生的租賃合同糾紛的，能夠再行主張權(quán)利。

四、別的在實(shí)踐中必須重視的小細(xì)節(jié)

2、為防止實(shí)行時(shí)發(fā)生優(yōu)先受償權(quán)異議，可以從訴訟階段將承租方一并提起訴訟，在法院判決書(shū)中確定抵押權(quán)人對(duì)房租具有優(yōu)先受償權(quán)，保護(hù)質(zhì)押物與此同時(shí)，凍潔房租，并告知承租方。

3、實(shí)務(wù)中針對(duì)扣留的認(rèn)知側(cè)重于抵押權(quán)人做為申請(qǐng)者的第一順位封查，因而抵押權(quán)人可以借助執(zhí)行異議或訴中財(cái)產(chǎn)保護(hù)手段盡早明確封查選秀權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)人負(fù)債過(guò)多時(shí)，提議抵押權(quán)人盡快運(yùn)行法律程序，在起訴初期就申請(qǐng)辦理封查質(zhì)押物。

END

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