近日，趙男筆名奔波于律師事務(wù)和人民法院間，在開始一場借名買房的糾紛案起訴材料。30年以前趙男借名買房，30年之后房屋動遷，趙男反被過世為名屋主的大兒子提起訴訟，同時要求退還很多年占有期內(nèi)的所有房租。

這個事情產(chǎn)生的龍崗區(qū)洪濤花園，是上新世紀80時代深圳市第一批商住樓。30年多，房子價格早已瘋漲，在今年的最大交易量價格已經(jīng)達到11萬余元/平米。動遷累加被訴，房屋實際出資人趙男近期愁到不行。

借名買房現(xiàn)實生活中發(fā)生的原因各種各樣，或者是為避開房屋限購房政策，或者是為避開限貸政策以及其它借款阻礙，或者是為簡單辦理手續(xù)、降低稅金、爭享特殊購房優(yōu)惠，自然也有人為掩藏本人真實資產(chǎn)信息內(nèi)容而選擇了借名買房。

繼承者拒不承認借名關(guān)聯(lián)

洪濤花園坐落于深圳市鹽田區(qū)沙頭角，是上新世紀80時代深圳市修建的第一批商住樓。依據(jù)當年的購房新政策，1987年新房開盤時該小區(qū)僅限于香港人選購，趙男想要買該小區(qū)商住樓，但是由于是內(nèi)地籍，無購房，因此想起了向港籍的程因借名買房。

同一年7月，趙男使用程因的名號與開發(fā)商簽署《商品房產(chǎn)購買合同》，并且經(jīng)過財產(chǎn)公證。自此趙男付了所有購房的錢，房地產(chǎn)商交貨了房屋。

同一年8月，該房屋備案至程因戶下。之后，趙男全家人將戶口遷至洪濤花園該房屋處，這個房子自交房后一直由實際出資人趙男占據(jù)使用或?qū)ν忾_放租賃、繳稅。

2010年，洪濤花園列為城市更新計劃，這時該房屋已由趙男租賃給入駐工程項目的房地產(chǎn)商。

直至2023年4月，新項目房地產(chǎn)商忽然告之趙男，已經(jīng)有新業(yè)主主張權(quán)利，并停止支付趙男租金。趙男掌握后得知，房屋為名每個人程因已去世，該房屋已由其子傳承，并且已經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶至他的兒子戶下。程因之子覺得房屋為母親程因的財產(chǎn)，其已合理合法傳承，規(guī)定趙男退還很多年占有期內(nèi)的所有房租。

針對為什么買房已30年并未將房產(chǎn)證更名至自己戶下這一問題，趙男表明，買房后其一直生活在洪濤花園該房屋內(nèi)，覺得無所謂，再加上知名人程因長住香港，沒有在深圳市，大部分也沒有聯(lián)系，因此一直都沒申請辦理房屋過戶手續(xù)。

因程因之子不予認同趙男具體產(chǎn)權(quán)人真實身份，趙男已提起訴訟程因之子，同時要求將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至趙男戶下。

該房屋究竟屬于誰？

有關(guān)知名律師覺得，借名買房盡管登記在知名人戶下，但實際上并不是知名人全部，并不是知名人財產(chǎn)，并不屬于其繼承者繼承財產(chǎn)范疇，《合同法》及將要開展的《民法典》對借名買房合同的性質(zhì)也沒有實際性要求。

依據(jù)《合同法》第124條、《民法典》第467條，這屬無名合同，應(yīng)類推適用委托協(xié)議，但根據(jù)委托協(xié)議要求，委托人解決授權(quán)委托事務(wù)管理獲得的資產(chǎn)應(yīng)屬受托人全部。

借名買房存在諸多缺點

7·15管控升級后，深圳市購房名額更加寶貴。在市場中，一個購房名額喊價幾萬元到幾十萬左右。現(xiàn)如今限購限購房政策嚴格控制下，少則三年長則久一點的股權(quán)代持藏匿了什么風險？房屋是否會被知名人侵吞？怎么避開這類風險性？

最高法院審判長國際交流中心覺得，借名買房存在諸多缺點，如借名選購經(jīng)濟實用房等政策房屋的，屢次因為名承租人悔約，造成投資人無法獲得房屋產(chǎn)權(quán)年限；借名選購一般房屋的，備案購房者悔約拒不承認借名買房的事或是備案購房者身亡，其繼承者不太了解、拒不承認借名的事。除此之外房地產(chǎn)還存在著被為名購房者出讓、抵押或是被強制執(zhí)行的風險。

迫不得已必須借名買房前，應(yīng)盡可能簽署借名協(xié)議書，知名律師覺得，協(xié)議書具備一般合同約束，應(yīng)認定為有效合同，針對家屬中間合同約定的借名買房協(xié)議書，可以通過買房單據(jù)、實際應(yīng)用或控制房屋等客觀條件來評定。

關(guān)于如何避開借名買房而房屋反遭侵吞風險，小編覺得，提議借知名人士在具有購房的情形下，盡快規(guī)定知名人產(chǎn)權(quán)過戶：只會在自身戶下，才十分安全。

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