專業人士提示：房屋交易前必須尤其注意房產抵押情況，盡量不要付款訂金

房屋交易前必須尤其注意房產抵押情況。（詳細信息進一步了解抵押房屋售賣如何做可查看更多）

顧客查檔查不出質押清單。

二手房產交易過程中最關心的是房產抵押情況，一手交錢只因質押風險性不可以一手交貨。因為金融創新產品五花八門，房產抵押融資的方式也比較多，碰到這樣的房地產應該怎么辦？

有顧客發覺商家故意隱瞞房子的質押情況，中介及商家宣稱房子僅有房產抵押貸款，但申請辦理住房貸款的時候發現房子存有二次抵押給個人狀況。由于交易風險的出現，顧客在付了訂金后回絕再次買賣，最后彼此鬧上衙門。日前，法院判決書表明，商家需退回訂金。業內人士認為，在房屋交易前必須尤其注意房產抵押情況，在查看清晰清單以前盡量不要付款訂金。

實例

商家瞞報二次抵押情況 顧客拒絕交易

人民法院：雙方存有不合理 訂金理應退還

姚女性看上了李先生坐落于廣州天河的一套房，通過中介企業彼此商談允許以460萬余元（另需一次性支付344萬余元做為房子裝修及家用電器設施設備賠償款）的價錢達成交易。姚女性分兩次各自付了訂金20萬余元和60萬元給李先生，并付了介紹費和網簽費給中介。在付款方式上，姚女性挑選向銀行借款5年230萬元銀行按揭貸款，但抵押房產貸款的時候卻無法獲得準許，姚小姐發覺，房子除開抵押給銀行按揭貸款外，還進行了二次抵押給第三人530萬余元。

姚女士表示，《深圳市不動產登記查冊表》上注明第三人對房屋具有質押權，盡管查檔表每一頁都有她簽字，可她是付了網簽費和60萬余元訂金后，才看到中介公司工作人員提交的查檔表，中介公司工作人員表明房子有關鍵是申請辦理不上網簽備案的，因此她就在該查檔表里簽了名。姚女士表示李先生和中介而是說了房子存有房產抵押貸款，并沒說存有抵押給個人狀況。李先生與中介公司表明，已經向姚女性說明白房子的質押狀況，已明確告知存有質押，只是當時未明確是抵押給金融機構，或是抵押給本人，李先生那時候提供房子的房屋產權證，房產證顯示抵押物的狀況，但是并沒有標明是抵押給金融機構或是抵押給本人。

姚女士表示，你是在交房了60萬余元訂金后，將材料證明（包含房子的查檔表）交到按揭公司，按揭公司工作員發覺房子有個人抵押并向打電話告之的，按揭公司表明金融機構不予受理該按揭貸款申請辦理，并且表示房子存有520萬元個人抵押針對姚女性得不到保障，以后姚女性馬上與中介的負責人進行交流，中介的工作人員稱也不清楚房子存有二次抵押，因而，姚女性感覺交易風險很大，馬上規定李先生退回已交的賬款，獲知李先生存有瞞報房子存有二次抵押的現象，姚女性感覺李先生不誠信，因而明明知道李先生已經在協議約定時間內辦好了房子的涂銷抵押登記手續，卻還是表示不允許再次買賣。因為彼此沒法達成共識，姚小姐就發起了起訴。

法院判決書覺得，涉案人員房子具體抵押給本人并非抵押給金融機構，李先生在《合同》簽署時從未有過告之姚女性涉案人員房子已抵押給本人，存有不合理。次之，李先生涂銷涉案人員房子的質押并沒有超出《合同》合同約定的申請辦理提前還房貸的時間也，姚女性亦未舉證證明涉案人員房產抵押給本人而非銀導致其沒法合同履行及其涉案人員房子涂銷質押后繼續履行合同存有本質阻礙，其回絕繼續履行合同亦存有不合理。因而，造成合同終止，李、姚雙方都有過錯。李先生需向姚女性退回訂金80萬余元，但姚女性要求李先生付款訂金貸款利息、介紹費、網簽費及按揭費，憑據不成立。

除此之外，李先生一審上訴規定收走訂金80萬余元及其規定姚女性賠付介紹費損害，原因不成立，人民法院不予支持；對于李先生認為因《合同》并沒有執行導致在其再行購房時造成附加開支，規定姚女性賠付借款利率、稅金損害，以上開支并不是姚女性訂立合同時預見到或是理應預見到的《合同》沒法執行很有可能帶來的損失，且涉案人員房子所在地的房價已具體增漲，李先生的有關損害也可以獲得一定填補，因此憑據不成立，人民法院不予支持。

權威專家教路：

需住戶相互配合查檔

鏈家房產華苑分公司高端營業經理莫立國表明，現階段假如由客戶自己去查檔，不容易表明質押情況的清單，只可以查到房地產是不是質押情況。僅有由客戶自身查看，才顯示的是清單，因而可規定小區業主相互配合查看，提供清單質押情況。一般靠譜放盤程序流程會要求小區業主給予房屋產權證、身份證掃描件，有一些還會繼續需要提供查檔的相關資料，包含房地產是不是封查、抵押物的情況等，若不能買賣也不會詳細介紹給買家。

如果出現了二次抵押給個人狀況，在產權過戶交易過程中，必須債務人與此同時在場，給予對應的有效證件才能夠過戶。除此之外，負債大小的小狀況也會影響到顧客申請辦理住房貸款。因而，最好不要選購有抵押給個人和經濟糾紛房產，在看清查檔清單材料以前不必付款訂金、首付款。

二次抵押能夠并購重組，

多為信貸公司給予

能夠看見，案件中二次抵押變成引起糾紛的重要因素。所說“二次抵押”，是指由已做抵押的質押物再度質押，從特殊放款人處取得借款，二次抵押貸款無需結清之前貸款。房產二次抵押借款便是按揭房貸款借款。例如，剛選購房子使用價值100萬余元，首付款30萬余元，房貸按揭70萬余元，通過兩年房子升值，現階段房屋評估使用價值200萬余元。那樣，也可以進行二次抵押貸款，貸款額度大概為140萬余元（200萬×0.7）減掉住房貸款余款65萬余元后75萬余元。

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