房屋抵押:房屋貸款手續(xù)辦理程序

　　1.借款人需填寫居民住房抵押申請書，并向貸款銀行提交以下材料：借款人所在公司開出的收入證明、借款人有效的身份證明、符合法律規(guī)定的住房所有權(quán)證件、房產(chǎn)抵押的估價報(bào)告、鑒定書、購房合同，以及銀行要求借款人提供的其他文件或材料。

　　2.貸款銀行對貸款人的申請、購房合同及提交材料進(jìn)行審查。

　　3.借款人將其計(jì)劃抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書提交至銀行辦理收押。

　　4.借、貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同，并進(jìn)行有關(guān)的公證。

　　5.簽訂貸款合同，待銀行走完內(nèi)部蓋章流程后，放貸。

　　一般情況下，貸款銀行在發(fā)放貸款時，貸款金額不可大于該抵押的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值。

　　房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

　　還款方式：貸款期限在一年以上的房屋貸款還款方式一般有等額本金還款和等額本息還款兩種。

　　等額本金：

　　是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。

　　每月還款金額=(貸款本金/還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率

　　特點(diǎn)：由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

　　等額本息：

　　在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。

　　每月還款金額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]

　　特點(diǎn)：相對于等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。但該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

　　不論是等額本息還款法還是等額本金還款法，利息的本質(zhì)都是不會改變的。總體來看，等額本息是會比等額本金多付一點(diǎn)利息。。但前提是貸足了年限。看似銀行都收回了利息，但實(shí)際上，等額本金還款法隨著本金的遞減，銀行可以加速還款，盡快回籠了資金，降低經(jīng)營成本在這一點(diǎn)上是有利于風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的低。在實(shí)際操作過程中，等額本息更利于借款人的掌握，方便還款。

　　事實(shí)上，大部分借款人在進(jìn)行比較后，還是選擇了等額本息方式，因?yàn)檫@種方式月還款額固定，便于記憶，還款壓力均衡，實(shí)際上與等額本金差別不大。因?yàn)檫@些借款人也同樣看到了因?yàn)闀r間使資金的使用價值產(chǎn)生了不同，簡單的說，就是等額本息還款方式由于自己占用了銀行的本金時間較長，自己就要多支付利息;等額本金還款方式占用銀行本金的時間較短，利息也就自然減少了，并不存在自己吃虧，而銀行賺取更多利息的問題。

　　實(shí)質(zhì)上，兩種還款方式是一致的，沒有優(yōu)劣之分。只是在需求不同時，才有了不同的選擇。因?yàn)榈阮~本息還款方式還款壓力均衡但需多支付利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降，生活負(fù)擔(dān)日益加重，并且無打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由于借款人本金歸還較快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因?yàn)檫m用當(dāng)前收入較高者，或預(yù)計(jì)不久將來收入大幅度增長，準(zhǔn)備提前還款人群，則較為有利。

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