案子基本概況

2014年6月24日，信達甘肅省子公司與智霖房產(chǎn)公司當然也包括案涉房子的在建項目簽訂《在建工程抵押擔保合同》并辦理抵押登記。（詳細信息進一步了解個人借貸用四川房產(chǎn)抵押可查看更多）

2016年5月24日，姜博文與智霖房產(chǎn)公司簽署《住宅認購協(xié)議書》并支付購房款，劃入住該房屋。

2022年6月5日信達甘肅省子公司以智霖房產(chǎn)公司、智霖機械有限公司、趙智霖、李小梅為被告人向甘肅省高院提出訴訟，并申請財產(chǎn)保全。2022年8月10日甘肅省高院依據(jù)信達甘肅省分公司的資產(chǎn)保全申請書對智霖房產(chǎn)公司戶下一部分房地產(chǎn)給予封查，姜博文所買房子在相關(guān)查封房子中。

后該訴訟案件，通過一審二審，最后評定：如智霖房產(chǎn)公司不履行給付義務(wù)，信達甘肅省子公司有權(quán)利分別從智霖房產(chǎn)公司未解押的抵押財產(chǎn)和智霖機械有限公司所提供的抵押財產(chǎn)折扣率甚至以競拍、轉(zhuǎn)賣該抵押財產(chǎn)所獲得的合同款優(yōu)先受償。后信達甘肅省子公司向甘肅省高院法院強制執(zhí)行。

2022年3月25日姜博文提出書面質(zhì)疑，覺得對其該房屋的物權(quán)期待權(quán)可以清除法院的申請強制執(zhí)行，要求中斷對該房屋的競拍。經(jīng)法庭核查，姜博文名下無其他房產(chǎn)，姜博文占據(jù)定居該房屋的情況屬實。

裁判員見解

案涉《住宅認購協(xié)議書》明確約定了商住樓的相關(guān)情況、合同價款、支付方式等商品房買賣合同所涉及到的具體內(nèi)容，與此同時姜博文按照約定交貨了購房款，智霖房產(chǎn)公司并出具了《收款收據(jù)》。依據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條相關(guān)“商品房的認繳、購買、預(yù)約等協(xié)議書具有《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，而且出賣人早已按約定私收購房的錢的，該協(xié)議書應(yīng)當認定為商品房買賣合同”之規(guī)定

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條相關(guān)顧客購房者的相關(guān)規(guī)定系出自于維護顧客存活權(quán)益考慮，顧客購房者是不是悉知房子的質(zhì)押狀況，及其售房合同與抵押權(quán)設(shè)立的依次等諸多問題，并不是認定其能不能抵抗執(zhí)行要素客觀事實。故信達甘肅省子公司以智霖房產(chǎn)公司和姜博文明行為知案涉房子因質(zhì)押沒法網(wǎng)簽備案而簽署《住宅認購協(xié)議書》為理由，認為該合同并不是其真實意思表示，并沒有事實和法律規(guī)定，我院不予支持。

另，姜博文買到的案涉房子歸屬于滿足其生存權(quán)的合理消費范圍。信達甘肅省子公司相關(guān)原裁定評定姜博文具有足夠清除申請強制執(zhí)行的用戶物權(quán)期待權(quán)系適用法律錯誤的主張，我院不予支持。

信達甘肅省分公司的上訴請求無法創(chuàng)立，應(yīng)予以駁回申訴。

※以上法律案例具體內(nèi)容引用自最高法院(2022)人民法院民終778號。

法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2022修正）》

第二十七條申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依規(guī)具有抵抗第三人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，法院對第三人所提出的清除執(zhí)行異議之訴不予支持，但法律法規(guī)、法律條文另有規(guī)定的除外。

第二十八條金錢債權(quán)執(zhí)行中，購房人對登記在失信執(zhí)行人名下房產(chǎn)提出質(zhì)疑，合乎下列情形且其權(quán)力可以清除執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在法院強制執(zhí)行以前已簽訂合法有效的書面形式買賣協(xié)議；

（二）在法院強制執(zhí)行以前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已付款所有合同款，或是已按合同約定付款一部分合同款并將剩下合同款依照法院的需求交付執(zhí)行；

（四）非因購房人個人原因未辦過戶登記。

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中，購房人對登記在強制執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商住樓提出質(zhì)疑，合乎下列情形且其權(quán)力可以清除執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在法院強制執(zhí)行以前已簽訂合法有效的書面形式買賣協(xié)議；

（二）所買商住樓系用以定居且購買人戶下無任何用以定居的房子；

（三）已收取的合同款超出合同規(guī)定總價款的百分之五十。

第三十條金錢債權(quán)執(zhí)行中，對查封的辦理了轉(zhuǎn)讓物權(quán)法預(yù)售登記的不動產(chǎn)，買受人明確提出終止處罰異議的，人民法院應(yīng)予支持；合乎物權(quán)登記標準，買受人明確提出清除執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)予支持。

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