近日，趙男筆名奔波于律師事務(wù)和人民法院間，在開(kāi)始一場(chǎng)借名買(mǎi)房的糾紛案起訴材料。30年以前趙男借名買(mǎi)房，30年之后房屋動(dòng)遷，趙男反被過(guò)世為名屋主的大兒子提起訴訟，同時(shí)要求退還很多年占有期內(nèi)的所有房租。

這個(gè)事情產(chǎn)生的龍崗區(qū)洪濤花園，是上新世紀(jì)80時(shí)代深圳市第一批商住樓。30年多，房子價(jià)格早已瘋漲，在今年的最大交易量?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到11萬(wàn)余元/平米。動(dòng)遷累加被訴，房屋實(shí)際出資人趙男近期愁到不行。

借名買(mǎi)房現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的原因各種各樣，或者是為避開(kāi)房屋限購(gòu)房政策，或者是為避開(kāi)限貸政策以及其它借款阻礙，或者是為簡(jiǎn)單辦理手續(xù)、降低稅金、爭(zhēng)享特殊購(gòu)房?jī)?yōu)惠，自然也有人為掩藏本人真實(shí)資產(chǎn)信息內(nèi)容而選擇了借名買(mǎi)房。

繼承者拒不承認(rèn)借名關(guān)聯(lián)

洪濤花園坐落于深圳市鹽田區(qū)沙頭角，是上新世紀(jì)80時(shí)代深圳市修建的第一批商住樓。依據(jù)當(dāng)年的購(gòu)房新政策，1987年新房開(kāi)盤(pán)時(shí)該小區(qū)僅限于香港人選購(gòu)，趙男想要買(mǎi)該小區(qū)商住樓，但是由于是內(nèi)地籍，無(wú)購(gòu)房，因此想起了向港籍的程因借名買(mǎi)房。

同一年7月，趙男使用程因的名號(hào)與開(kāi)發(fā)商簽署《商品房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)合同》，并且經(jīng)過(guò)財(cái)產(chǎn)公證。自此趙男付了所有購(gòu)房的錢(qián)，房地產(chǎn)商交貨了房屋。

同一年8月，該房屋備案至程因戶(hù)下。之后，趙男全家人將戶(hù)口遷至洪濤花園該房屋處，這個(gè)房子自交房后一直由實(shí)際出資人趙男占據(jù)使用或?qū)ν忾_(kāi)放租賃、繳稅。

2010年，洪濤花園列為城市更新計(jì)劃，這時(shí)該房屋已由趙男租賃給入駐工程項(xiàng)目的房地產(chǎn)商。

直至2023年4月，新項(xiàng)目房地產(chǎn)商忽然告之趙男，已經(jīng)有新業(yè)主主張權(quán)利，并停止支付趙男租金。趙男掌握后得知，房屋為名每個(gè)人程因已去世，該房屋已由其子傳承，并且已經(jīng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至他的兒子戶(hù)下。程因之子覺(jué)得房屋為母親程因的財(cái)產(chǎn)，其已合理合法傳承，規(guī)定趙男退還很多年占有期內(nèi)的所有房租。

針對(duì)為什么買(mǎi)房已30年并未將房產(chǎn)證更名至自己戶(hù)下這一問(wèn)題，趙男表明，買(mǎi)房后其一直生活在洪濤花園該房屋內(nèi)，覺(jué)得無(wú)所謂，再加上知名人程因長(zhǎng)住香港，沒(méi)有在深圳市，大部分也沒(méi)有聯(lián)系，因此一直都沒(méi)申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

因程因之子不予認(rèn)同趙男具體產(chǎn)權(quán)人真實(shí)身份，趙男已提起訴訟程因之子，同時(shí)要求將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至趙男戶(hù)下。

該房屋究竟屬于誰(shuí)？

有關(guān)知名律師覺(jué)得，借名買(mǎi)房盡管登記在知名人戶(hù)下，但實(shí)際上并不是知名人全部，并不是知名人財(cái)產(chǎn)，并不屬于其繼承者繼承財(cái)產(chǎn)范疇，《合同法》及將要開(kāi)展的《民法典》對(duì)借名買(mǎi)房合同的性質(zhì)也沒(méi)有實(shí)際性要求。

依據(jù)《合同法》第124條、《民法典》第467條，這屬無(wú)名合同，應(yīng)類(lèi)推適用委托協(xié)議，但根據(jù)委托協(xié)議要求，委托人解決授權(quán)委托事務(wù)管理獲得的資產(chǎn)應(yīng)屬受托人全部。

借名買(mǎi)房存在諸多缺點(diǎn)

7·15管控升級(jí)后，深圳市購(gòu)房名額更加寶貴。在市場(chǎng)中，一個(gè)購(gòu)房名額喊價(jià)幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)左右。現(xiàn)如今限購(gòu)限購(gòu)房政策嚴(yán)格控制下，少則三年長(zhǎng)則久一點(diǎn)的股權(quán)代持藏匿了什么風(fēng)險(xiǎn)？房屋是否會(huì)被知名人侵吞？怎么避開(kāi)這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)性？

最高法院審判長(zhǎng)國(guó)際交流中心覺(jué)得，借名買(mǎi)房存在諸多缺點(diǎn)，如借名選購(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房等政策房屋的，屢次因?yàn)槊凶馊嘶诩s，造成投資人無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)年限；借名選購(gòu)一般房屋的，備案購(gòu)房者悔約拒不承認(rèn)借名買(mǎi)房的事或是備案購(gòu)房者身亡，其繼承者不太了解、拒不承認(rèn)借名的事。除此之外房地產(chǎn)還存在著被為名購(gòu)房者出讓、抵押或是被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

迫不得已必須借名買(mǎi)房前，應(yīng)盡可能簽署借名協(xié)議書(shū)，知名律師覺(jué)得，協(xié)議書(shū)具備一般合同約束，應(yīng)認(rèn)定為有效合同，針對(duì)家屬中間合同約定的借名買(mǎi)房協(xié)議書(shū)，可以通過(guò)買(mǎi)房單據(jù)、實(shí)際應(yīng)用或控制房屋等客觀條件來(lái)評(píng)定。

關(guān)于如何避開(kāi)借名買(mǎi)房而房屋反遭侵吞風(fēng)險(xiǎn)，小編覺(jué)得，提議借知名人士在具有購(gòu)房的情形下，盡快規(guī)定知名人產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)：只會(huì)在自身戶(hù)下，才十分安全。

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