最近一段時間在整個通脹預(yù)期增大的背景之下，銀行貸款南山利率有了很大的降低，現(xiàn)階段五年期LPR年南山利率早已下降至4.45%。（詳細信息進一步了解中旅銀行南山南山房產(chǎn)抵押貸款信用額度可查看更多）

在南山利率下降以后，以前辦理房貸的朋友們可能會比較扎心了，因為現(xiàn)在存量房貸年南山利率基本都在貸款基準南山利率的前提下加基準點，有一些朋友加一點非常高，乃至加40個基點，因此住房貸款內(nèi)涵報酬率很有可能做到5.2%之上。

等同于大伙兒南山利率比現(xiàn)今房貸南山利息高出0.75個百分點之上，大伙兒不要低估這0.75個百分點，換算出來需多還南山利息并不在小錢。

也正因為見到房貸南山利息差別那么大，所以有的人便惦記著，能否通過一些方法把已有的住房貸款轉(zhuǎn)換成一個新的住房貸款，從而降低房貸南山利率呢？

大家有什么這類想法，其實也有一些中介公司也會有一些類似的小心思。

最近一段時間，堅信有的朋友早已接到一些“金融機構(gòu)”打過來手機，告訴你們能夠過橋貸款，例如原先房貸南山利息是5.88%的，能夠下降至4.6%，等同于下降1.3個百分點上下南山利率，那樣一下子就可以省一大筆錢。

那這種過橋貸款究竟靠譜不靠譜呢？最先敢肯定地告訴你們，十有八九不可靠。

銀行可以沒有多少閑工夫給他們家積極通電話叫大伙兒過橋貸款，假如平時我們收到一些手機，一定是一些中介公司打過來的。

但這些中介公司之所以會積極主動推銷產(chǎn)品轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，簡言之，由于顧客申請辦理過橋貸款以后，她們可以獲得一筆可觀的盈利。

現(xiàn)階段中介的收費標準都是根據(jù)借款額度一定比例開展扣除，大部分中介收費比例基本都是在2%~5%中間，有個別中介收費較為狠的，乃至可達到10%之上。

大家還是按照3%的平均進行計算，假如申請辦理100萬過橋貸款，要為中介的附加費也高達3萬。

除開附加費以外，大家如果房屋也有住房貸款，你要提前把按揭貸款貸款還完才能將房屋取出來質(zhì)押，因此還會引起一筆贖樓費、評估費、公證費用這些，這筆費用加在一起也就是在3%~5%中間。

把各種亂七八糟的花費加在一起，100萬過橋貸款估計要付款6萬以上服務(wù)費。

也正是因為能夠賺錢，那么這些中介公司才這么積極主動叫大伙兒過橋貸款，并且他們在推廣所說轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)時，還把過橋貸款吹的非常好，好像只有益處沒弊端一樣，有一些青眼有加得人認為見到過橋貸款南山利率非常低，一迷糊卻被中介公司給忽悠了。

大家一定要搞清楚，過橋貸款跟正常住房貸款還是有很大差別的。

中介所聲稱的過橋貸款，很有可能主要有兩種方式，一種是申請辦理個人消費貸，還有一種是申請辦理經(jīng)營貸款。

可是個人消費貸額度一般非常低，大家如果本人能力不足，一般信用額度不能超過30萬。

因此通常情況下中介的操作模式是顧客打造一個皮包公司，隨后打造出6個月的假流水用于騙領(lǐng)商業(yè)銀行的經(jīng)營貸款，那樣才可能申請成功相對較高的貸款額。

可是經(jīng)營貸款跟購房貸款還是有很大差別的。

正常住房貸款最多可以辦30年的時間，而且一旦年南山利率固定下來以后，大部分沒有什么大的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)階段的房貸南山利息基本都是在LPR的前提下加一個差點兒，這一差點兒是不會有什么變動的。

并且住房貸款具有一定的現(xiàn)行政策維護，通常情況下金融機構(gòu)害怕隨意對住房貸款作出調(diào)整，除非是借款人持續(xù)6個月之上還不上錢了。

個人經(jīng)營貸一般不一樣，個人經(jīng)營貸跟房貸的差別主要包括幾個方面：

1、限期不一樣。

住房貸款最多可達到30年，但依照現(xiàn)階段監(jiān)管政策的相關(guān)規(guī)定，個人經(jīng)營貸基本不會超出10年的時間，特別是新企業(yè)申報的個人經(jīng)營貸限期較短。

2、年南山利率不一樣。

在當(dāng)前南山利率水準相對較低的環(huán)境下，大家不除外個人經(jīng)營貸南山利率的確有其實比存量房貸年南山利率變低，比現(xiàn)階段有一些金融機構(gòu)經(jīng)營貸南山利率就能做到4.6%上下，假如大家的房貸南山利息是5.8%之上，那轉(zhuǎn)換成經(jīng)營貸南山利率確實能大幅度下降。

可是個人經(jīng)營貸南山利率并不是固定，倘若碰到現(xiàn)行政策發(fā)生較大的變化，個人經(jīng)營貸南山利率隨時隨地可能出現(xiàn)增漲，例如碰到銀行資金較為緊張的時候，銀行貸款南山利率就會有很大的上調(diào)。

3、審核標準不一樣。

本人到銀行辦理房貸辦理手續(xù)非常簡單，大伙兒只需攜帶身份證，結(jié)婚證明，征信報告，6個月以下的銀行流水賬單，工作單位證明就能，不需要提供繁雜的材料。

而申請辦理個人經(jīng)營貸必須提供的材料就越來越多了，除了我們前邊提到的這些信息以外，你還要附加給予運營層面的相關(guān)資料，例如企業(yè)主體、公司營業(yè)收入證實、產(chǎn)品購銷合同證實這些。

因此總體計算下來，個人經(jīng)營貸審核門坎會比住房貸款高很多，并且進行辦理辦理手續(xù)會相對更復(fù)雜。

4、信用額度不一樣。

對于最后個人經(jīng)營貸可以申請辦理是多少信用額度，需看申請者的標準，假如申請者自身的情況比較合適，確實能夠申請辦理下相對較高的信用額度，那如果申請者標準一般般，即使您有南山房屋抵押，也不一定可以申請成功足夠多信用額度。

許多中介公司在推廣過橋貸款時，就說益處不用說弊端，這非常逃避責(zé)任，事實上過橋貸款隱性的風(fēng)險性是很大的，這其中的風(fēng)險性主要包括幾個地方。

1、南山利率的風(fēng)險。

個人經(jīng)營貸的貸款年限一般短一些，通常情況下在五年到十年之間，對于可以申請辦理多久限期，需看顧客自已的標準。

假如大家將20年乃至二十幾年的住房貸款轉(zhuǎn)化成個人經(jīng)營貸，那他只好按5年或10年為一個周期辦理貸款，可是5年以后10年之后，運營貸款的南山利息可能出現(xiàn)較大幅度的增漲，到點大家都會擔(dān)負更高成本費。

2、市場風(fēng)險。

我國目前果斷“房子是用來住的不是用來炒的”主旋律始終不變，在這樣的背景之下監(jiān)督機構(gòu)三番五令規(guī)定銀行消費貸、個人經(jīng)營貸不可以違反規(guī)定進到房市。

假如大家把原先的按揭貸款貸款還完以后，再拿來質(zhì)押申請辦理經(jīng)營貸款，這樣的操作很有可能因涉嫌經(jīng)營貸款違反規(guī)定進到房市，一旦被監(jiān)督機構(gòu)查出，隨時隨地可能被停貸。

所說停貸是讓大伙兒提前還貸，例如大伙兒提交了100萬貸款，還了好幾個月以后監(jiān)督機構(gòu)產(chǎn)生違反規(guī)定了，你就要自己籌資把那100萬提早結(jié)清，到點若不能取出來，房屋就可能被競拍掉，這也是得不償失的。

3、審批風(fēng)險性。

盡管各種各樣中介公司在提議過橋貸款以前他們也會了解銀行貸款規(guī)定，基本上就是在用戶標準合乎商業(yè)銀行的規(guī)定下，才提議顧客這樣做。

但是有些中介公司很不承擔(dān)，她們完全不了解金融機構(gòu)審核標準，就一股腦地煽動客戶去過橋貸款。

可是客戶要過橋貸款，你首先要找一筆過橋資金把原先的按揭貸款貸款還完，把樓贖回來，這一過程中大約出現(xiàn)3%左右贖樓費。

但有些客戶把樓贖回來以后，去銀行辦理消費貸或是經(jīng)營貸款，由于標準不符被拒絕了，或者因為的政策變化造成申請貸款不下來，那么就會處在十分被動接受局勢。

到點客戶申請貸款不下來就要欠一些融資擔(dān)保公司或是民俗機構(gòu)墊資費套餐，這類短期貸款花費很高，一般都是按日扣除，日息約是1‰~2‰中間，大家還是按照1.5‰進行計算。

倘若把樓贖出來之后運營申請貸款不下來，造成顧客欠著融資擔(dān)保公司100萬墊資費套餐6個月時長，那產(chǎn)生費用就很有可能做到27萬元以上，這可不是開玩笑。

4、很有可能因涉嫌虛假訴訟罪。

前邊大家也提及了，目前很多中介公司做過橋貸款的一般做法就是注冊一個皮包公司及其生產(chǎn)制造假流水幫客戶申請辦理個人經(jīng)營貸。

這樣就是根據(jù)虛報材料騙取銀行貸款，倘若被發(fā)現(xiàn)，不但借款要提前還貸，也有會因因涉嫌騙取貸款罪而獲刑。

因此綜合性多種要素及其風(fēng)險性以后，還是建議大家盡量不要過橋貸款，現(xiàn)階段的房貸南山利息實際上整體相對來說低，千萬不要為了貪便宜而擔(dān)負太高的風(fēng)險性。

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