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今天揮筆：胡雙 深圳市二中院執(zhí)行局法官助手

涉房地產(chǎn)業(yè)財(cái)產(chǎn)執(zhí)行中，當(dāng)房地產(chǎn)處理合同款不能全額的償還時(shí)，基本建設(shè)工程欠款和質(zhì)押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)該如何分配？司法實(shí)踐中，這類問題的分配原則作法并不統(tǒng)一。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解創(chuàng)公司能否房產(chǎn)抵押貸款可查看更多）

2013年5月，某建筑工程公司招標(biāo)并修建某房地產(chǎn)開發(fā)商一處新樓盤。2014年3月，房地產(chǎn)開發(fā)商為了能維持基本建設(shè)，以該新建新樓盤作抵押，在銀行貸款5000萬余元并辦理了預(yù)告登記。2014年12月，新樓盤完工，房地產(chǎn)開發(fā)商尚工程欠款2000萬余元及相關(guān)合同違約金，銀行借款還有4000萬余元未償還。

執(zhí)行過程中，法院對(duì)該完工新樓盤依照“房地一體”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)和競(jìng)拍。經(jīng)評(píng)定，該新樓盤房地產(chǎn)自己的價(jià)值為2500萬余元，相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值為3000萬。該新樓盤經(jīng)2次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，最后成交額為3500萬余元。建筑工程公司與銀行遂對(duì)于此筆違紀(jì)款申請(qǐng)參與分配。

有關(guān)該類情況里的違紀(jì)款如何分配，不一樣法院作法不同，關(guān)鍵可整理出如下所示四種計(jì)劃方案。

方案一：依照建設(shè)工程價(jià)款肯定優(yōu)先原則，3500萬余元違紀(jì)款中，建筑工程公司就2000萬余元優(yōu)先選擇全額的受償，金融機(jī)構(gòu)受償剩下1500萬余元。

方案二：參照該新樓盤成交價(jià)中明確房產(chǎn)與土地資源其價(jià)值比例分配競(jìng)拍款。本案，該新樓盤房地產(chǎn)自己的價(jià)值為2500萬余元，相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值為3000萬，房地產(chǎn)和土地價(jià)值比例為5：6。故對(duì)于拍賣違紀(jì)款3500萬余元，一樣依照5：6比例進(jìn)行分割，建筑工程公司受償1590萬余元，金融機(jī)構(gòu)受償1910萬余元。

計(jì)劃方案三：以訴訟中確定的建設(shè)工程價(jià)款為載體明確項(xiàng)目承包人的優(yōu)先受償款。該新樓盤成交價(jià)為5500萬余元，具體賣價(jià)為3500萬余元，具體賣價(jià)為成交價(jià)的63.6%。故優(yōu)先受償?shù)慕ㄔO(shè)工程價(jià)款應(yīng)是工程欠款2000萬元63.6%，即1273萬余元。金融機(jī)構(gòu)受償2227萬余元。

計(jì)劃方案四：由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)再次評(píng)價(jià)和各自明確拍賣時(shí)房地產(chǎn)與土地資源其價(jià)值，從而由基本建設(shè)工程進(jìn)度款優(yōu)先受償權(quán)人與質(zhì)權(quán)人各自優(yōu)先受償。

《民法典》第八百零七條持續(xù)了原《合同法》第二百八十六條規(guī)定，確定了建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償款。而對(duì)工程建設(shè)履行的優(yōu)先受償權(quán)能不能及于占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證，現(xiàn)行的法律法規(guī)或法律條文從未有過明文規(guī)定，根據(jù)對(duì)的案例查找，發(fā)覺建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行為主體僅是工程建設(shè)本身，不可及于工程建設(shè)占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證。

除此之外，依據(jù)《民法典》第三百九十五條、第三百九十七條及其《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款的相關(guān)規(guī)定能夠得到，在建項(xiàng)目的質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，既能對(duì)于在建項(xiàng)目，也可以結(jié)合在建項(xiàng)目占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證。

綜上所述，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)僅及于工程建設(shè)本身，針對(duì)工程建設(shè)占據(jù)范圍之內(nèi)土地使用權(quán)證，則是由不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán)。因而，對(duì)其涉案人員房地產(chǎn)業(yè)開展總體競(jìng)拍后，在違紀(jì)款分派階段要遵循下列2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、“各自優(yōu)先受償”標(biāo)準(zhǔn)

工程建設(shè)項(xiàng)目承包人優(yōu)先受償工程建設(shè)的部分合同款，質(zhì)權(quán)人優(yōu)先受償土地使用權(quán)證的部分合同款。執(zhí)行過程中，人民法院一般根據(jù)“房地一體”標(biāo)準(zhǔn)開展總體競(jìng)拍，但“房地一體”僅針對(duì)處理階段，而無法將建筑與土地使用權(quán)證解讀為同一資產(chǎn)。故房地產(chǎn)雖一并處罰，但需對(duì)產(chǎn)權(quán)人各自的保護(hù)。

故上述情況方案一的處理方式，對(duì)競(jìng)拍款不做任何區(qū)別而徹底讓建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)奶幚矸绞讲豢茖W(xué)；計(jì)劃方案三對(duì)房屋和土地價(jià)值未作區(qū)別，確定建設(shè)工程價(jià)款的處理方式則欠缺法律規(guī)定。

2、“公平公正”標(biāo)準(zhǔn)

工程建設(shè)的建筑工程造價(jià)從項(xiàng)目組成上包含該工程的人工費(fèi)用、工費(fèi)、施工機(jī)具服務(wù)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)等。

以上花費(fèi)，從通脹的角度來講一定時(shí)間內(nèi)往往不會(huì)有顯著提高或者減少。因此，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款的認(rèn)定和受償，從工程竣工之日到實(shí)行分派環(huán)節(jié)也應(yīng)當(dāng)基本上長期保持，不可出現(xiàn)嚴(yán)重的差別。

方案二的做法簡單地把二者成交價(jià)其價(jià)值比例套入在最后賣價(jià)其價(jià)值比例上，既沒有法律規(guī)定也會(huì)帶來現(xiàn)實(shí)生活的分歧。依據(jù)公平公正標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用在一定的時(shí)間內(nèi)一般不會(huì)造成顯著起伏。

本案的新樓盤，按照方案二的處理方式，建設(shè)工程價(jià)款受償金額是房屋成交價(jià)的六四折，這便沒法遮蓋項(xiàng)目承包人為工程建設(shè)理應(yīng)收取的人工費(fèi)用、工費(fèi)等“具體花費(fèi)的花費(fèi)”，違反公平公正標(biāo)準(zhǔn)，不利于確保項(xiàng)目承包人及施工人員的合法權(quán)益。

綜上所述計(jì)劃方案四的處理方式比較有效。本案，該新樓盤拍賣成交價(jià)僅是成交價(jià)的六四折，一方面很有可能出自于競(jìng)拍者對(duì)于該新樓盤潛在性法律糾紛的顧忌，另一方面也體現(xiàn)了這一新樓盤在市場(chǎng)認(rèn)可度上稍低，即該樓盤的評(píng)估值被“虛高”了。由于新樓盤自已的工程預(yù)算花費(fèi)較容易開展精確評(píng)定，“虛高”主要表現(xiàn)在土地價(jià)值上。

此類資產(chǎn)處理的風(fēng)險(xiǎn)性歸屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳動(dòng)鏈條中的一環(huán)，須經(jīng)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)，不可轉(zhuǎn)嫁到工程建設(shè)項(xiàng)目承包人的身上。綜上所述，法院在該類案子的違紀(jì)款分派時(shí)，應(yīng)要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以拍賣成交價(jià)為載體，對(duì)于該房地產(chǎn)樓盤的自己的價(jià)值和土地價(jià)值各自重新進(jìn)行評(píng)定，再按照各自優(yōu)先受償標(biāo)準(zhǔn)開展違紀(jì)款分派。

申明｜轉(zhuǎn)截請(qǐng)標(biāo)注來源于“深圳市高院”

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