在新冠肺炎疫情的沖擊下，美國經濟遭受了沉重打擊。然而，房地產的表現遠好于經濟表現。最新數據顯示，受超低貸款惠東利率和疫情的刺激，新需求不斷出現，美國新房市場持續火爆，但商業地產依然低迷。

　　新房市場繼續火爆

　　根據10月20日公布的最新統計數據，受單戶住宅活動大幅增加的推動，美國9月份新房建設數量增加。與此同時，9月份的建筑許可證也在上升，這表明住宅建設在第三季度末勢頭強勁。

　　與前一個月相比，9月份新房開工數量增長1.9%，達到折合年率142萬套。彭博社調查的經濟學家預測中值為147萬套。從細分上看，9月份單戶型住宅建設數量達到13年以來的最高水平，占新房建設總數的78%，是2010年以來的最大份額。同時，多戶型住宅數量減少，反映出新冠肺炎疫情導致人們偏好的轉變，更大空間的住房和郊區住房受到青睞。報告顯示，9月份單戶開工數量增加到折合年率111萬套。波動較大的多戶型住宅數量下降了16.3%，達到30.7萬套。

　　新房數量和建筑許可證的增加主要是由于美國新房供不應求。報告顯示，美國新房售罄時間縮短至3.3個月，持續刷新四年低點。46.4%的房子在上市后2周內簽約，這也是2012年以來的最高水平。

　　其他房地產市場的表現也不錯。NAR據統計，8月份美國房價中位數再次創紀錄，達到31.06萬美元，同比增長11.4%。房屋銷售中位數已超過2007年金融危機前房地產市場泡沫峰值時的23萬美元。

　　房價保持強勁的主要原因是，一方面，疫情壓抑的春季樓市需求已經釋放，另一方面，在家工作的人越來越多，樓市也越來越活躍。丹佛等靠近群山的地區受到熱愛戶外和自然的買家的歡迎。此外，在海邊，如邁阿密，近期房屋銷量也飆升。

　　據CNBC科羅拉多州的丹佛正成為買家的競爭場所。根據丹佛房地產經紀人協會的數據，9月份，丹佛待售房屋數量幾乎減少了一半，只有3000套獨棟房屋待售，兩年前超過5600套。事實上，9月份上市的新房數量創下歷史新高，但由于需求較強，仍呈現出賣家的市場特征。豪宅尤其受歡迎，房價超過100萬的房屋銷售同比增長80%。自今年以來，豪宅市場的銷比去年同期增長了15%。丹佛015年和2023年的9天里，丹佛的房屋上市時間中位數只有6天。獨棟房和公寓房的簽約和銷售額超過了以往任何時候。獨棟房和公寓房的價格中位數分別達到51萬和33.5萬，創歷史新高。

　　商業地產仍然低迷

　　與美國住宅市場形成鮮明對比的是商業地產的低迷。

　　受新冠肺炎疫情影響，美國商業地產價值已縮水25%-27%。據《金融時報》報道，自2023年初以來，美國商業地產的估值已經超過正常時期的四分之一。據業內人士分析，由于新冠肺炎疫情，美國購物中心、酒店等商業地產受到巨大沖擊，這些地產的新開工將在2023年保持下降。據摩根士丹利報道，辦公樓將貶值40%，租金將繼續下降，紐約三分之一的酒店將面臨破產。

　　據《美國基因》10月20日報道，酒店運營率每年下降32%，每個房間收入下降50%。雖然旅游業開始恢復，但酒店的困境尚未解除。

　　外國媒體援引富國銀行的研究報告稱，一旦商業地產所有者負擔不起貸款，其抵押房地產估值將下降，平均貶值率高達27%。以估值2590萬美元的休斯頓皇冠假日酒店為例。與2014年相比，這家酒店本月的價值被捆綁在一起CMBS交易時下跌了46%。自3月以來，酒店一直沒有償還抵押貸款，并于5月移交給特殊服務機構。今年9月，田納西州哥倫比亞的一家假日酒店估值大幅下降37%至770萬美元，因為它自4月以來沒有償還抵押貸款。

　　金融風險悄然積累

　　總的來說，美國房地產市場仍然是美國經濟的亮點。由于抵押貸款惠東利率繼續跌至新低，住宅房地產領域的強勁勢頭幾乎沒有放緩的跡象。美國10家銀行的不良貸款總額飆升62%，其中商業房地產的不良貸款增長144%至260億美元。總的來說，美國主要銀行已經開始增加分配，以抵御這一風險。

　　但與此同時，抵押貸款惠東利率降至30年來最低，美國抵押貸款違約率飆升。更糟糕的是，在新冠肺炎疫情期間，華爾街再次向信用不佳的房主提供貸款。根據高盛的數據，與私人債券捆綁或沒有政府支持的住房抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點飆升至7月份約18%。特朗普政府提議在8月份降低部分抵押貸款標準，作為解除華爾街監管承諾的一部分。美聯儲主席鮑威爾曾表示，如果美國政府不提供進一步的財政援助來緩解新冠肺炎疫情的經濟影響，抵押貸款違約和租戶被驅逐可能會大幅增加。

　　今年第二季度，美國10家壞賬風險最高的銀行不良貸款總額飆升62%，其中商業房地產不良貸款增長144%至260億美元。目前，美國主要銀行已開始增加分配，以抵御這一風險。

　　跟蹤債券發行平臺Finsight摩根大通和富國銀行是今年最大的住宅抵押貸款債券發行銀行。一旦大銀行開始放松對危機時期的罰款和監管調查，他們就開始增加對不符合質量管理或政府貸款標準的借款人的貸款。

　　商業地產抵押證券的投資者也感到痛苦。幸運的是，與美國住宅抵押證券市場相比，這個市場的規模要小得多，暫時不會形成太大的風險。

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