專業(yè)人士提示：房屋交易前必須尤其注意房產(chǎn)抵押情況，盡量不要付款訂金

房屋交易前必須尤其注意房產(chǎn)抵押情況。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解抵押房屋售賣如何做可查看更多）

顧客查檔查不出質(zhì)押清單。

二手房產(chǎn)交易過(guò)程中最關(guān)心的是房產(chǎn)抵押情況，一手交錢只因質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)性不可以一手交貨。因?yàn)榻鹑趧?chuàng)新產(chǎn)品五花八門(mén)，房產(chǎn)抵押融資的方式也比較多，碰到這樣的房地產(chǎn)應(yīng)該怎么辦？

有顧客發(fā)覺(jué)商家故意隱瞞房子的質(zhì)押情況，中介及商家宣稱房子僅有房產(chǎn)抵押貸款，但申請(qǐng)辦理住房貸款的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房子存有二次抵押給個(gè)人狀況。由于交易風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，顧客在付了訂金后回絕再次買賣，最后彼此鬧上衙門(mén)。日前，法院判決書(shū)表明，商家需退回訂金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房屋交易前必須尤其注意房產(chǎn)抵押情況，在查看清晰清單以前盡量不要付款訂金。

實(shí)例

商家瞞報(bào)二次抵押情況 顧客拒絕交易

人民法院：雙方存有不合理 訂金理應(yīng)退還

姚女性看上了李先生坐落于廣州天河的一套房，通過(guò)中介企業(yè)彼此商談允許以460萬(wàn)余元（另需一次性支付344萬(wàn)余元做為房子裝修及家用電器設(shè)施設(shè)備賠償款）的價(jià)錢達(dá)成交易。姚女性分兩次各自付了訂金20萬(wàn)余元和60萬(wàn)元給李先生，并付了介紹費(fèi)和網(wǎng)簽費(fèi)給中介。在付款方式上，姚女性挑選向銀行借款5年230萬(wàn)元銀行按揭貸款，但抵押房產(chǎn)貸款的時(shí)候卻無(wú)法獲得準(zhǔn)許，姚小姐發(fā)覺(jué)，房子除開(kāi)抵押給銀行按揭貸款外，還進(jìn)行了二次抵押給第三人530萬(wàn)余元。

姚女士表示，《深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表》上注明第三人對(duì)房屋具有質(zhì)押權(quán)，盡管查檔表每一頁(yè)都有她簽字，可她是付了網(wǎng)簽費(fèi)和60萬(wàn)余元訂金后，才看到中介公司工作人員提交的查檔表，中介公司工作人員表明房子有關(guān)鍵是申請(qǐng)辦理不上網(wǎng)簽備案的，因此她就在該查檔表里簽了名。姚女士表示李先生和中介而是說(shuō)了房子存有房產(chǎn)抵押貸款，并沒(méi)說(shuō)存有抵押給個(gè)人狀況。李先生與中介公司表明，已經(jīng)向姚女性說(shuō)明白房子的質(zhì)押狀況，已明確告知存有質(zhì)押，只是當(dāng)時(shí)未明確是抵押給金融機(jī)構(gòu)，或是抵押給本人，李先生那時(shí)候提供房子的房屋產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)證顯示抵押物的狀況，但是并沒(méi)有標(biāo)明是抵押給金融機(jī)構(gòu)或是抵押給本人。

姚女士表示，你是在交房了60萬(wàn)余元訂金后，將材料證明（包含房子的查檔表）交到按揭公司，按揭公司工作員發(fā)覺(jué)房子有個(gè)人抵押并向打電話告之的，按揭公司表明金融機(jī)構(gòu)不予受理該按揭貸款申請(qǐng)辦理，并且表示房子存有520萬(wàn)元個(gè)人抵押針對(duì)姚女性得不到保障，以后姚女性馬上與中介的負(fù)責(zé)人進(jìn)行交流，中介的工作人員稱也不清楚房子存有二次抵押，因而，姚女性感覺(jué)交易風(fēng)險(xiǎn)很大，馬上規(guī)定李先生退回已交的賬款，獲知李先生存有瞞報(bào)房子存有二次抵押的現(xiàn)象，姚女性感覺(jué)李先生不誠(chéng)信，因而明明知道李先生已經(jīng)在協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)辦好了房子的涂銷抵押登記手續(xù)，卻還是表示不允許再次買賣。因?yàn)楸舜藳](méi)法達(dá)成共識(shí)，姚小姐就發(fā)起了起訴。

法院判決書(shū)覺(jué)得，涉案人員房子具體抵押給本人并非抵押給金融機(jī)構(gòu)，李先生在《合同》簽署時(shí)從未有過(guò)告之姚女性涉案人員房子已抵押給本人，存有不合理。次之，李先生涂銷涉案人員房子的質(zhì)押并沒(méi)有超出《合同》合同約定的申請(qǐng)辦理提前還房貸的時(shí)間也，姚女性亦未舉證證明涉案人員房產(chǎn)抵押給本人而非銀導(dǎo)致其沒(méi)法合同履行及其涉案人員房子涂銷質(zhì)押后繼續(xù)履行合同存有本質(zhì)阻礙，其回絕繼續(xù)履行合同亦存有不合理。因而，造成合同終止，李、姚雙方都有過(guò)錯(cuò)。李先生需向姚女性退回訂金80萬(wàn)余元，但姚女性要求李先生付款訂金貸款利息、介紹費(fèi)、網(wǎng)簽費(fèi)及按揭費(fèi)，憑據(jù)不成立。

除此之外，李先生一審上訴規(guī)定收走訂金80萬(wàn)余元及其規(guī)定姚女性賠付介紹費(fèi)損害，原因不成立，人民法院不予支持；對(duì)于李先生認(rèn)為因《合同》并沒(méi)有執(zhí)行導(dǎo)致在其再行購(gòu)房時(shí)造成附加開(kāi)支，規(guī)定姚女性賠付借款利率、稅金損害，以上開(kāi)支并不是姚女性訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或是理應(yīng)預(yù)見(jiàn)到的《合同》沒(méi)法執(zhí)行很有可能帶來(lái)的損失，且涉案人員房子所在地的房?jī)r(jià)已具體增漲，李先生的有關(guān)損害也可以獲得一定填補(bǔ)，因此憑據(jù)不成立，人民法院不予支持。

權(quán)威專家教路：

需住戶相互配合查檔

鏈家房產(chǎn)華苑分公司高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理莫立國(guó)表明，現(xiàn)階段假如由客戶自己去查檔，不容易表明質(zhì)押情況的清單，只可以查到房地產(chǎn)是不是質(zhì)押情況。僅有由客戶自身查看，才顯示的是清單，因而可規(guī)定小區(qū)業(yè)主相互配合查看，提供清單質(zhì)押情況。一般靠譜放盤(pán)程序流程會(huì)要求小區(qū)業(yè)主給予房屋產(chǎn)權(quán)證、身份證掃描件，有一些還會(huì)繼續(xù)需要提供查檔的相關(guān)資料，包含房地產(chǎn)是不是封查、抵押物的情況等，若不能買賣也不會(huì)詳細(xì)介紹給買家。

如果出現(xiàn)了二次抵押給個(gè)人狀況，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶交易過(guò)程中，必須債務(wù)人與此同時(shí)在場(chǎng)，給予對(duì)應(yīng)的有效證件才能夠過(guò)戶。除此之外，負(fù)債大小的小狀況也會(huì)影響到顧客申請(qǐng)辦理住房貸款。因而，最好不要選購(gòu)有抵押給個(gè)人和經(jīng)濟(jì)糾紛房產(chǎn)，在看清查檔清單材料以前不必付款訂金、首付款。

二次抵押能夠并購(gòu)重組，

多為信貸公司給予

能夠看見(jiàn)，案件中二次抵押變成引起糾紛的重要因素。所說(shuō)“二次抵押”，是指由已做抵押的質(zhì)押物再度質(zhì)押，從特殊放款人處取得借款，二次抵押貸款無(wú)需結(jié)清之前貸款。房產(chǎn)二次抵押借款便是按揭房貸款借款。例如，剛選購(gòu)房子使用價(jià)值100萬(wàn)余元，首付款30萬(wàn)余元，房貸按揭70萬(wàn)余元，通過(guò)兩年房子升值，現(xiàn)階段房屋評(píng)估使用價(jià)值200萬(wàn)余元。那樣，也可以進(jìn)行二次抵押貸款，貸款額度大概為140萬(wàn)余元（200萬(wàn)×0.7）減掉住房貸款余款65萬(wàn)余元后75萬(wàn)余元。

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