個(gè)人所得稅可以抵扣抵押貸款，準(zhǔn)確地說(shuō)，應(yīng)該是抵押貸款利息抵扣。抵押貸款利息扣除個(gè)人所得稅是指抵押貸款產(chǎn)生的利息在個(gè)人所得稅征收時(shí)作為稅前扣除項(xiàng)目的扣除，只有扣除后的收入部分為個(gè)人所得稅。

　　房貸利息抵扣個(gè)稅刺激買房?

　　房貸利息抵扣個(gè)稅的消息出來(lái)后，大家考慮的是會(huì)不會(huì)引來(lái)一波買房熱潮?

　　任志強(qiáng)曾表達(dá)過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，“最近會(huì)出臺(tái)一些有利于消化庫(kù)存的政策，我認(rèn)為最有效的政策是用購(gòu)房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅。”他認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家基本上都用房貸利息抵個(gè)稅的方法來(lái)鼓勵(lì)消費(fèi)者或者是居民自己解決自己的住房問(wèn)題，有限額地進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免，把貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)以后進(jìn)行一種轉(zhuǎn)換，這是大多數(shù)的國(guó)家在研究的一個(gè)方法，如果中國(guó)用這種方法對(duì)消化庫(kù)存也許會(huì)非常有效。

　　如今，這一設(shè)想不謀而合即將變成現(xiàn)實(shí)。提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議審議的個(gè)人所得稅法修正案草案，除了將個(gè)稅起征點(diǎn)由每月3500元提高至每月5000元外，還有住房貸款利息和住房租金等第一次被提出可扣除。消息一出，有的房產(chǎn)銷售甚至預(yù)測(cè)，買房熱潮將被催生。

　　房貸利息抵扣個(gè)稅會(huì)不會(huì)催生買房潮?這一消息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響到底有多大?是不是像房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的那么樂(lè)觀?

　　這種影響需要辯證看待。首先肯定的一點(diǎn)是，住房貸款利息和住房租金支出第一次納入稅前除項(xiàng)，確實(shí)是利好樓市。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，針對(duì)部分專項(xiàng)附加扣除的表述，如果真正落地，那么對(duì)市場(chǎng)影響將非常大。但政策中不明確的一點(diǎn)是：住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除是不是包含在5000元以內(nèi)，還是額外扣除。如果可以在5000元免稅額以上，抵扣貸款利息：那么對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將是非常大的刺激。

　　房貸利息抵扣個(gè)稅政策，對(duì)購(gòu)房群體而言有很大的好處。特別是對(duì)于高收入按揭購(gòu)房者而言，其繳納的利息中有15%-45%是由政府來(lái)負(fù)擔(dān)。例如：我們一個(gè)市民購(gòu)置一套住宅花費(fèi)200萬(wàn)，選擇貸款按揭七成供30年的方式，并且每月都需要進(jìn)行等額還款，大概每月需要的還款金額為7400元，其中包含有3500元的利息支出。如果他的稅前每月收入是兩萬(wàn)元，扣除相關(guān)費(fèi)用后應(yīng)納稅款2400元，如果實(shí)施房貸利息抵扣個(gè)稅政策，按揭貸款利息可以稅前抵扣，該市民每月所繳納的稅款將會(huì)減少，應(yīng)繳納的稅款大約為1550元。

　　招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，按揭利息和租金個(gè)稅前扣除，相當(dāng)于起到“稅盾”作用，有利于提高居民實(shí)際購(gòu)買力，間接鼓勵(lì)正常住房消費(fèi)。從結(jié)構(gòu)上看，實(shí)際按揭貸款額越接近可貸額度上限，貸款利息“稅盾”效應(yīng)越強(qiáng);從所交個(gè)稅絕對(duì)量而言，高收入家庭的邊際稅率和住房按揭一般更多，更為受益。

　　美國(guó)早期開展房貸抵扣個(gè)稅，允許房主每年在其應(yīng)繳納的稅款當(dāng)中扣除一定金額的按揭貸款利息，規(guī)定扣除的總金額不能超過(guò)100萬(wàn)美元。政策執(zhí)行一段時(shí)間之后，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就出現(xiàn)了一系列的問(wèn)題，大量的房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，房產(chǎn)價(jià)格在1997年到2006年期間翻番。這是實(shí)施房貸利息抵扣個(gè)稅所帶來(lái)的負(fù)面影響。

　　在我國(guó)，之前為了緩解東亞金融危機(jī)對(duì)樓市的影響，在上海實(shí)施了一個(gè)類似于房貸利息抵扣個(gè)稅的措施，即為對(duì)其五年的個(gè)人購(gòu)房退稅政策，這個(gè)政策導(dǎo)致高收入人群利用退稅政策來(lái)套取收入，使得高端住房的價(jià)格一路飆升。所以，面對(duì)上面所出現(xiàn)的情況，我們應(yīng)該借鑒國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)，在制定政策時(shí)要把握諸多的細(xì)節(jié)問(wèn)題，以及對(duì)稅前抵扣將如何完善等問(wèn)題。

　　“房子是拿來(lái)住的，不是拿來(lái)炒的。”政府鼓勵(lì)購(gòu)房和租房，其目的是讓大家有房可住，可以安居樂(lè)業(yè)。因此，即使房貸可以抵扣個(gè)稅，但肯定會(huì)劃定一個(gè)范疇。房貸抵扣個(gè)稅，一定會(huì)有個(gè)范圍、一個(gè)額度，其實(shí)際的抵扣額，絕不像一些銷售所說(shuō)的那么可觀。

　　預(yù)計(jì)只有首套房或唯一自住房的房貸利息才能享受扣除，這將是首套房的重大利多，對(duì)大城市的年輕房奴、中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)將受惠節(jié)省一大筆支出。但是對(duì)于有有多套房或者炒房客而言，房貸利息抵扣個(gè)稅怕是指望不上，估計(jì)想也不要想。比方說(shuō)炒房客有幾套房，一月月供幾萬(wàn)，利息上萬(wàn)，如果全部用來(lái)抵扣個(gè)稅，那么即使有上萬(wàn)月薪，也不用交個(gè)稅了，這是不可能的。

　　還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，個(gè)稅起征點(diǎn)提高會(huì)影響購(gòu)房么?目前對(duì)于很多城市而言，因?yàn)閷?shí)行房地產(chǎn)限購(gòu)，對(duì)于外地戶籍的購(gòu)房者而言，一般需要持續(xù)繳納一定期限的個(gè)稅或社保證明，因?yàn)楦鞯叵拶?gòu)多是提供社保或個(gè)稅的證明，所以如果沒(méi)有個(gè)稅，但有社保記錄，還是不會(huì)影響買房的，所以個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)對(duì)買房的影響相對(duì)較小。房貸利息抵扣個(gè)稅的作用，估計(jì)只是針對(duì)首套房的剛需。目前，房貸利息很高，抵扣有利于減輕還貸人負(fù)擔(dān)，而住房租金抵扣，說(shuō)明稅收政策要解決房租住的問(wèn)題，降低房屋租金的壓力，有利于形成租和買并行的房屋體系。這條政策雖然利好房地產(chǎn)，會(huì)刺激一部分購(gòu)房需求，但如果說(shuō)房貸利息抵扣個(gè)稅再次催生一波買房潮，那大概是房地產(chǎn)銷售的營(yíng)銷策略，或者是炒房客們的一廂情愿。

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