“過去要不安于現(xiàn)狀，要不找個(gè)朋友借款，但是都是行不通的。”安徽滁州市定遠(yuǎn)縣黑土栽種農(nóng)業(yè)合作社責(zé)任人劉俊忠運(yùn)轉(zhuǎn)了約400畝農(nóng)田，主要運(yùn)用于籌建蔬菜大棚，栽種反季新鮮水果。可發(fā)展趨勢資金短缺使他猶豫起來。

貸款難，一直是農(nóng)戶頭疼的事。之前，并沒有大朗鎮(zhèn)房屋抵押、并沒有公務(wù)員貸款擔(dān)保，農(nóng)戶只有無計(jì)可施。但前段時(shí)間，劉俊忠借勢土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款現(xiàn)行政策，得到8萬余元借款，減輕了資金短缺。“取得借款特別開心，這個(gè)就富有買鋼架結(jié)構(gòu)框架等設(shè)施了。”他說道。

李春風(fēng)是黑龍江方正縣秋然糧米產(chǎn)供銷農(nóng)業(yè)合作社負(fù)責(zé)人，她告訴新聞?dòng)浾撸?ldquo;之前貸款大朗鎮(zhèn)利率是9厘3，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款后，年息8厘7，除開年大朗鎮(zhèn)利率特惠，更多的便捷是隨借隨還貸款。原來‘春貸秋還’，為了能連本帶利還清欠款，糧食作物在秋天，無論高低貴賤都需要賣。現(xiàn)在能依據(jù)銷售市場價(jià)格決定銷售時(shí)間，能賣個(gè)好價(jià)錢!”

一樣，農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)利抵押借款的發(fā)布，也使不用的農(nóng)村房屋給農(nóng)民產(chǎn)生“收益”。

多年前，安徽宣城市宣州區(qū)貍橋鎮(zhèn)金云鎮(zhèn)的群眾程賣報(bào)發(fā)覺，農(nóng)村自建房對(duì)環(huán)保磚有市場的需求。我拿自籌資金購買原材料后，想購買磚機(jī)設(shè)備時(shí)出現(xiàn)了資金不足。該怎么辦?抱著試一試的態(tài)度，程賣報(bào)找到宣城安徽農(nóng)商銀行。

通過實(shí)地考察和公司估值，以程賣報(bào)自建樓房作抵押，金融機(jī)構(gòu)迅速也為他頒發(fā)了第一筆款15萬余元。“要不是政策扶持，或許到現(xiàn)在你這樣的項(xiàng)目都做不成。”程賣報(bào)說。

據(jù)調(diào)查，在方正縣，根據(jù)“兩權(quán)”(土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)戶住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)利)示范點(diǎn)，全縣城共審查評(píng)測播種面積126平方公里，在其中村集體農(nóng)用地85.1平方公里，簽發(fā)鄉(xiāng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證2.75萬家，占總量的98.2%。

為此推動(dòng)，方正縣進(jìn)行了山、水、林、湖、草等鄉(xiāng)村各種網(wǎng)絡(luò)資源財(cái)產(chǎn)確實(shí)權(quán)。在農(nóng)村土地確權(quán)的前提下，某縣設(shè)立了縣鄉(xiāng)村三級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易綜合服務(wù)平臺(tái)，及其鄉(xiāng)村土地承包經(jīng)營權(quán)備案質(zhì)押管理系統(tǒng)。“大家正與本縣各家銀行合作開發(fā)質(zhì)押登記管理系統(tǒng)，科學(xué)研究借助互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)縣鄉(xiāng)村三級(jí)土地經(jīng)營權(quán)抵押借款管理模式。”縣農(nóng)業(yè)局副局長韓穎說。

為何“叫好不叫座”?

找到單位有點(diǎn)兒多、評(píng)定房子要繳費(fèi)，一般農(nóng)戶貸不上要多少錢，金融機(jī)構(gòu)交易費(fèi)用都不低

值得關(guān)注的是，兩權(quán)抵押借款聽起來很不錯(cuò)，但現(xiàn)在市場激情也不是很高。特別是農(nóng)村房產(chǎn)和農(nóng)村宅基地質(zhì)押，具體案例和借款量還比較少。在今年的4月末，方正縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)核心申請(qǐng)辦理土地經(jīng)營權(quán)抵押借款2.85億人民幣，農(nóng)村宅基地預(yù)告登記只有10宗，貸款額度35萬余元。

為何“叫好不叫座”?

“我們家每一年借款的量其實(shí)就是3萬至5萬余元，主要是用于種田買一些種子化肥。上年辦過一次大朗鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)房產(chǎn)抵押貸款，由于找到單位有點(diǎn)兒多，前后左右要20天才可以獲得錢，在今年的也沒再次辦。”方正縣成德善鄉(xiāng)德善鎮(zhèn)的郭曉雨告知新聞?dòng)浾撸l(xiāng)村以小平房占多數(shù)，一文不值;房子的評(píng)定需交擔(dān)保費(fèi)，會(huì)相對(duì)非常麻煩。

農(nóng)房抵押貸款難，更為重要原因在于農(nóng)村房屋使用權(quán)和宅基地使用權(quán)是分開的。據(jù)中國人民銀行宣城中心支行信用風(fēng)險(xiǎn)管理科長邱富華詳細(xì)介紹，按政策規(guī)定，申請(qǐng)辦理農(nóng)房抵押貸款時(shí)，要把農(nóng)村房屋使用權(quán)和宅基地使用權(quán)一并質(zhì)押，因此本地政府機(jī)構(gòu)要求，須歷經(jīng)2/3之上群眾參與的村委會(huì)會(huì)議報(bào)告允許將宅基地使用權(quán)質(zhì)押。但是由于許多人在外打工，操作過程中往往都變?yōu)橐骷腋鲬粽?qǐng)人簽名允許，全過程十分復(fù)雜。

“即便是土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押，對(duì)于一般農(nóng)民而言，均值每一戶不上15畝地，自身貸不了多少錢，再加上辦理流程、程序流程等交易費(fèi)用，農(nóng)業(yè)貸款的主動(dòng)性不夠。”定遠(yuǎn)縣農(nóng)委會(huì)辦公室主任張春進(jìn)說，牧場主等新型經(jīng)營主體的貸款程序也繁瑣，她們貸得并非易事。

定遠(yuǎn)縣農(nóng)民王勝球運(yùn)轉(zhuǎn)有近百畝土地資源，還養(yǎng)1萬多只鵝。王勝球直言，幸虧縣上示范點(diǎn)中小型水利建設(shè)工程抵押借款，這才貸出60萬余元，但要是挑選土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款，辦理手續(xù)會(huì)比較麻煩且艱難。按照規(guī)定，種植大戶等新型經(jīng)營主體借款前需征求土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的簽名允許，“但事實(shí)是，要不許多人在外務(wù)工，難找人，要不尋找人也未必允許。農(nóng)民擔(dān)憂房租回收利用難題，不肯付諸行動(dòng)。”王勝球說。

金融機(jī)構(gòu)也是有困難。“在農(nóng)村房屋的價(jià)值分析上，沒質(zhì)疑還行，但有時(shí)候農(nóng)戶感覺房屋值10萬余元，大家鑒定就值5萬余元，各執(zhí)一詞，幾個(gè)回合以后，時(shí)長、時(shí)間都耗進(jìn)去，聘用第三方評(píng)估，還增加了交易費(fèi)用。”宣城市安徽農(nóng)商銀行副總程承說。

貸出去怎樣收得回?

農(nóng)村房屋必須要在村集體機(jī)構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，風(fēng)險(xiǎn)性出現(xiàn)的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)長期找不著“新東家”，解決呆帳難度高

貸出去的錢收免收得回?這也是金融機(jī)構(gòu)廣泛關(guān)注的問題。

“為簡化程序，大家執(zhí)行一年一發(fā)放貸款、三年一授信額度，首次貸款資產(chǎn)報(bào)告評(píng)估后，三年內(nèi)不會(huì)再再次評(píng)定。”定遠(yuǎn)縣民豐農(nóng)村商業(yè)銀行老總李干說，金融機(jī)構(gòu)設(shè)定的貸款年限害怕過長，萬一在這期間農(nóng)民經(jīng)營不佳發(fā)生壞賬損失，就會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)性，并且發(fā)生壞賬損失后處理轉(zhuǎn)現(xiàn)也難以。

難在哪里?李干說，按照規(guī)定，經(jīng)營不佳發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)性，以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押物的，可以通過出讓、再運(yùn)轉(zhuǎn)的形式轉(zhuǎn)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)也可以優(yōu)先受償。可事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)通常很長一段時(shí)間也找不到“新東家”。“要將幾百畝農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出來，種什么、賺多少錢，誰也得深思熟慮，這樣一來，銀行呆賬就長期無法解決。”

程承有感同身受。他所屬的宣城安徽農(nóng)商銀行全部商業(yè)貸款的不合格率不上3%，但截止到在今年的5月，金融機(jī)構(gòu)全部農(nóng)房抵押貸款賬戶余額是8600萬余元，在其中逾期貸款約1200萬余元，不合格率已經(jīng)達(dá)到13.95%，是一般商業(yè)貸款的4倍多。

本質(zhì)上，農(nóng)戶質(zhì)押住宅可以通過競拍、賣掉等形式處理轉(zhuǎn)現(xiàn)，但相關(guān)法律法規(guī)明文規(guī)定，農(nóng)戶住宅必須要在村集體機(jī)構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，其實(shí)就是僅有一個(gè)村的人能夠選購質(zhì)押住宅。“鄉(xiāng)里人家，全是親戚朋友社交圈，真的發(fā)生壞賬損失，一個(gè)村的朋友都知道。所以就算這個(gè)需求，也不想去買鄰里房子，農(nóng)村房屋基本就處理不上。”程承說，要是沒有對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，擁有壞賬損失，最終只能通過銀行自身埋單。

“在農(nóng)房抵押層面，我們正構(gòu)建農(nóng)戶住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)利評(píng)價(jià)機(jī)制及買賣運(yùn)轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)。”宣城市宣州區(qū)政府部門金融辦主任黃彬覺得，還是得慢慢擺脫原先的現(xiàn)行政策桎梏，把示范點(diǎn)由原來單方政府部門促進(jìn)，轉(zhuǎn)為怎樣充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)體制、應(yīng)用市場規(guī)則處理問題。
我就是國祥金服項(xiàng)目投資-我，我希望本篇文章能夠?qū)δ阌兴鶐椭?/p> 發(fā)布于 2022-06-05 16:07:35

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