很多打算買(mǎi)房的人覺(jué)得房?jī)r(jià)還是比較高的，怕買(mǎi)了之后房?jī)r(jià)下跌。所以買(mǎi)房的時(shí)候，買(mǎi)家都有自己的秤，那就是我打算買(mǎi)的房子是否值得。在房?jī)r(jià)成本中，樓面價(jià)是重要因素的一部分。那么樓面價(jià)是多少呢？樓面價(jià)和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？

樓面價(jià)是多少？

樓面價(jià)格是指土地價(jià)格除以土地允許的建筑面積外，每一塊土地在獲得時(shí)，基本上都有規(guī)定的容積率，以規(guī)定土地建筑的面積。樓面價(jià)格在一定程度上表明了單位價(jià)格中包含的土地成本。

地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積 ＝土地單價(jià)÷規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率；容積率=地面建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

比如拍賣(mài)土地面積13145平方米，容積率3.2.最終成交價(jià)為4.63億元=463000000/（13145*3.2）=11007元/平方。

樓面價(jià)與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系呢？

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是指建筑物和占用土地在特定時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)值。即房?jī)r(jià)：土地價(jià)格+建筑價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)整機(jī)制。

同事房?jī)r(jià)的價(jià)格定位由多種因素組成。即由土地費(fèi)用、建筑工程費(fèi)、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、凈利潤(rùn)、管理費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、所得稅、銷(xiāo)售費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等10個(gè)因素組成。

據(jù)估計(jì)，土地成本約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的40%，這取決于土地是如何獲得的。如果通過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)拍賣(mài)，土地成本可能占開(kāi)發(fā)成本的60%甚至更高。

樓面價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格有什么關(guān)系？

說(shuō)白了，樓面價(jià)格只是開(kāi)發(fā)商成本核算的數(shù)據(jù)，不是銷(xiāo)售價(jià)格的任何參考。銷(xiāo)售價(jià)格的參考更多的是隨行的。有人給出了一個(gè)大概的算法，樓面價(jià)格乘以1。.8也好，是2.隨著時(shí)間的推移，5倍或5倍的估計(jì)也會(huì)變得不規(guī)則。

樓面價(jià)格表明項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)單位價(jià)格中包含的土地成本。這表明，由于商品房的最終價(jià)格包括樓面價(jià)格，開(kāi)發(fā)商在征地時(shí)支付的土地價(jià)格將作為商品房最終價(jià)格的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。樓面價(jià)格低，房?jī)r(jià)不一定低！如果征地成本低，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，土地價(jià)值可能會(huì)隨著時(shí)間的推移而上升。在上漲的情況下，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。

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