過去的一年，受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)型危害，地產(chǎn)商崩盤高發(fā)，房地產(chǎn)融資也屢屢發(fā)生兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解深圳市四川四川房產(chǎn)抵押貸款能夠貸多少可查看更多）

2022年至今，期貨公司接手房產(chǎn)公司新項(xiàng)目股權(quán)的新聞報(bào)道經(jīng)常出現(xiàn)。

表：2022年期貨公司接手建筑項(xiàng)目狀況

在當(dāng)前這類條件下，信托機(jī)構(gòu)接手房地產(chǎn)商新項(xiàng)目動(dòng)作，針對(duì)期貨公司處理房地產(chǎn)融資存量業(yè)務(wù)，解決業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有一定的參照實(shí)際意義；卻也存有不確定性的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，終究現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性尚未完全市場出清，市場銷售并未修復(fù)。

也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，私募基金接手地產(chǎn)項(xiàng)目，歸屬于私募基金的真實(shí)股份類投資金融的方式，但筆者看來，以往絕大部分的股份投資類信托實(shí)質(zhì)上或是明股實(shí)債方式，信托投資的基本邏輯或是底層資產(chǎn)其價(jià)值。

因而，2022-08-25 就要來聊一聊房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值導(dǎo)向。

房地產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)用質(zhì)押資產(chǎn)的方法做為股權(quán)融資增信措施，來獲得金融企業(yè)資產(chǎn)，那樣比較常見的質(zhì)押物財(cái)產(chǎn)，一般有土地資源、在建項(xiàng)目和已完成物業(yè)管理這三大類。

在實(shí)際工作上，該怎么去評(píng)定這種財(cái)產(chǎn)做為抵押物的使用價(jià)值呢？在一起遭遇好幾個(gè)財(cái)產(chǎn)可選擇的時(shí)候，又該怎樣選擇更合適的財(cái)產(chǎn)作為抵押？

在不顧及抵押物的區(qū)位優(yōu)勢、總面積、規(guī)劃用途、商圈等方面的原因，單從資產(chǎn)處理的難易度來討論，這三類抵押物的價(jià)值排序該是：土地資源＞已完成物業(yè)管理＞在建項(xiàng)目。

土地資源

土地是房地產(chǎn)的一種原始狀態(tài)，業(yè)界天天用小麥面粉和吐司面包來比喻土地價(jià)格和房價(jià)的關(guān)聯(lián)。并且在房地產(chǎn)業(yè)，土地資源歸屬于剛性需求，是各大開發(fā)商競相追逐目標(biāo)，轉(zhuǎn)現(xiàn)性最牛。

早些年各地產(chǎn)商處心積慮擴(kuò)展時(shí)，有一些項(xiàng)目投資還會(huì)繼續(xù)將金融企業(yè)作為一個(gè)方式，由于有一些當(dāng)?shù)匦》孔娱_質(zhì)押土地資源去股權(quán)融資，可是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不過來，或者實(shí)際控制人處在一些特殊情況被拘留，造成財(cái)產(chǎn)查封，金融企業(yè)手上就會(huì)有一些待處置的質(zhì)押土地資源。

但土地抵押幾個(gè)特別事宜需要注意的問題：

一是土地內(nèi)部結(jié)構(gòu)是不是是否有附屬物。

例如待動(dòng)遷的房子、待轉(zhuǎn)移的墓葬、待整頓轉(zhuǎn)移的高壓電線、配電站這些，即便是公開市場操作掛牌出讓轉(zhuǎn)讓的地塊，也無法保證也是完全毛地，一定要去當(dāng)場核查；

二是土地獲得時(shí)，是否存在特殊約束條件。

例如坐落于水源地或者景色自然保護(hù)區(qū)范疇、整體規(guī)劃限定造成土地資源可研發(fā)的金額降低，或者幾宗土地需捆縛一起開發(fā)設(shè)計(jì)，或者需要免費(fèi)基本建設(shè)一些大中型公配，公配造價(jià)成本需要在質(zhì)押土地內(nèi)進(jìn)行平攤的。

有時(shí)現(xiàn)行政策、三規(guī)的變化，也會(huì)影響計(jì)劃方案的審批，從而影響抵押物的使用價(jià)值評(píng)定。

現(xiàn)實(shí)生活中有一個(gè)實(shí)例，民生信托至信1047號(hào)寶能集團(tuán)新項(xiàng)目，質(zhì)押物為合肥寶匯置業(yè)有限公司戶下三宗土地(不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào):皖(2016)合房權(quán)證第0091581號(hào)、皖(2016)合房權(quán)證第0091584號(hào)及皖(2016)合房權(quán)證第0091585號(hào))

這三宗土地，坐落于合肥濱湖新區(qū)金融業(yè)CBD版塊，有商業(yè)服務(wù)，有住房，據(jù)了解商業(yè)服務(wù)樓面地價(jià)大約3700元/㎡，住房15000元/㎡，總土地價(jià)格大概74億，評(píng)估價(jià)值也比較合適。

可是此項(xiàng)目有一部分地區(qū)坐落于巢湖水環(huán)境治理一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)，依據(jù)中間第四環(huán)境保護(hù)督察組的需求，安徽省巢湖管理處于2022年8月下發(fā)了《關(guān)于巢湖一級(jí)保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目審批等事項(xiàng)的通知》（巢管整體規(guī)劃227號(hào)）明確規(guī)定終止審核及其自然保護(hù)區(qū)內(nèi)各種項(xiàng)目建設(shè)；

2022年2月下達(dá)《關(guān)于暫停建設(shè)巢湖流域水環(huán)境一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)涉水在建項(xiàng)目的通知》（巢管環(huán)境保護(hù)〔2022〕54號(hào)），規(guī)定中止巢湖河段水環(huán)境治理一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)全部建設(shè)中的項(xiàng)目。

因環(huán)巢湖一級(jí)保護(hù)區(qū)范疇劃分，寶能集團(tuán)新項(xiàng)目一部分高層住宅后面基本建設(shè)受到限制開發(fā)設(shè)計(jì)。

此刻，帶上這種限定條文的地塊，使用價(jià)值自然也就明顯下降，但是如果需要把商業(yè)住宅土地捆縛一起解決，針對(duì)接手方的挑選會(huì)要求比較高更嚴(yán)苛，也更加難找尋，轉(zhuǎn)現(xiàn)時(shí)間又會(huì)變得更長。

金融企業(yè)做債為主導(dǎo)，規(guī)定做到432的前提條件，四證取得的情形下，極有可能路基早已做好，工程建筑早已出路面了。

以往一些快資金周轉(zhuǎn)地產(chǎn)商，拿地幾個(gè)月就新房開盤的，取預(yù)售許可證時(shí)就必須解押；此刻可能要找尋等價(jià)物，或銷戶土地資源預(yù)告登記后再次申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押。

因而，并不是土地資源就一定可靠，土地的區(qū)位優(yōu)勢、現(xiàn)況、特性、整體規(guī)劃限定、評(píng)估價(jià)值等等都有很大的影響，盡量要參觀考察，多收集一些資料開展評(píng)定。

已完成物業(yè)管理

已完成物業(yè)管理并沒有竣工風(fēng)險(xiǎn)性，但是需要區(qū)別其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

怎么樣用未售賣的住房開展質(zhì)押，期內(nèi)質(zhì)押情況不受影響房子正常的市場銷售，但網(wǎng)簽后交易過戶的時(shí)候需要解押，有些地方可以按照批號(hào)開展，有些地方必須逐套解押，使用起來較為繁雜。

因而一般情況下，已完成物業(yè)管理可以取出來抵押的全是商業(yè)服務(wù)或是辦公室特性，大多數(shù)早已租賃而且構(gòu)成了相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，是屬于相對(duì)性好一點(diǎn)的轉(zhuǎn)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)。

但是這種質(zhì)押物一般是單一產(chǎn)權(quán)年限，歸屬于大宗商品財(cái)產(chǎn)，買賣總額會(huì)非常大，并且可能會(huì)有配建期限規(guī)定，甚至整體轉(zhuǎn)讓的特別要求。

這就使得處置的情況下非常麻煩，時(shí)間長，可變性又非常大。

與此同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理已完成早已租賃，而且簽了長期性租期，依據(jù)買賣不破租賃原則，中后期人民法院也較難開展處理。

從評(píng)定角度說，這種商業(yè)服務(wù)或辦公物業(yè)評(píng)定一般采用收益法或是現(xiàn)金流量現(xiàn)值法，融合市場比較法、成本法開展參照；質(zhì)押時(shí)，質(zhì)押率一般只要30%-50%，確實(shí)需要進(jìn)行處理時(shí)，假如大幅度減少市場價(jià)，物業(yè)管理持有者很有可能又有比較大抵抗性。

如果走法律程序申請(qǐng)執(zhí)行，步驟也是悠長，全周期走下來，一年都包不住。

在建項(xiàng)目

在建項(xiàng)目的轉(zhuǎn)現(xiàn)性最爛，關(guān)鍵主要原因是工程項(xiàng)目并未竣工，做為潛在性接手人一般會(huì)遭遇下列難點(diǎn)：

關(guān)鍵在于相比實(shí)例偏少，沒法評(píng)定其價(jià)值。

評(píng)定時(shí)點(diǎn)工程進(jìn)度、施工面積等各個(gè)要素都會(huì)導(dǎo)致在建項(xiàng)目中間不能進(jìn)行較為。

其次設(shè)計(jì)規(guī)劃及開發(fā)報(bào)建難題。

新項(xiàng)目早已申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，而且施工，因而規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的概率不大，只有延用原方案設(shè)計(jì)；

全部工程項(xiàng)目的報(bào)備建設(shè)程序流程由原房地產(chǎn)商承擔(dān)，政府關(guān)系也把握在本房地產(chǎn)商手上，若是在資產(chǎn)拍賣中強(qiáng)制接手，則將面臨后續(xù)工程沒法堅(jiān)持下去的窘境。

第三是開發(fā)費(fèi)用不容易梳理。

因?yàn)樾马?xiàng)目投資建設(shè)一般都是由總承包先行墊付，因而新項(xiàng)目托欠的工程進(jìn)度款及其它借款不易整理清晰，并且建材價(jià)格也可能由于市場形勢造成起伏；

新項(xiàng)目很有可能一部分已開展預(yù)購，具體銷售狀況和銷售回款基本相同等。

要是沒有原房地產(chǎn)商百分之百相互配合得話，許多材料都清查不出來了，或是真假性無法認(rèn)證。這也使得許多房地產(chǎn)企業(yè)都不愿意去接手在建項(xiàng)目。

最終，假如質(zhì)押物不可以按期完工，變?yōu)闋€尾，質(zhì)押物使用價(jià)值不但會(huì)大大的小于評(píng)估值，其流通性還會(huì)嚴(yán)重受損；有些房地產(chǎn)商以造城式的方式搞開發(fā)設(shè)計(jì)，她們所提供的單個(gè)質(zhì)押物通常無法處理；如果出現(xiàn)異議，工程項(xiàng)目的轉(zhuǎn)現(xiàn)難度非常大。

結(jié)束語

三類抵押物的剖析就到這里，一般情況下，土地價(jià)值好于已完成物業(yè)管理及其在建項(xiàng)目，但隨著時(shí)間流逝，研發(fā)的過程也會(huì)導(dǎo)致土地資源逐漸轉(zhuǎn)化成在建項(xiàng)目，最后又變成完工物業(yè)管理。

因而，評(píng)定抵押價(jià)值還是得綜合性各個(gè)方面要素，用動(dòng)態(tài)性發(fā)展的眼光去分析。

最終，填補(bǔ)提醒一下，《民法典》最新政策出臺(tái)后，明確了對(duì)于已抵押的資產(chǎn)可以不用解押立即過戶。

《民法典》第406條“抵押期間，抵押權(quán)人能夠出讓抵押財(cái)產(chǎn)。被告方另有約定的，根據(jù)其承諾。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，質(zhì)押權(quán)影響不大。

抵押權(quán)人出讓抵押財(cái)產(chǎn)的，理應(yīng)及時(shí)聯(lián)系質(zhì)權(quán)人。質(zhì)權(quán)人能證明抵押財(cái)產(chǎn)出讓很有可能危害質(zhì)押權(quán)的，能夠要求抵押權(quán)人將出讓所獲得的合同款向質(zhì)權(quán)人提早償還債務(wù)或是提存。轉(zhuǎn)讓的合同款超出債權(quán)數(shù)額的那一部分歸抵押權(quán)人全部，不夠部分由借款人償還。”

但總體上可能出現(xiàn)抵押權(quán)人出讓了房地產(chǎn)，質(zhì)權(quán)人無法得到購房款，但又不能向抵押權(quán)人主張權(quán)利，只有向房地產(chǎn)買受人主張權(quán)利。

抵押財(cái)產(chǎn)是商品房的，買受人向其支配權(quán)依規(guī)優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人的商住樓顧客，有可能被覺得嚴(yán)重?fù)p害質(zhì)押權(quán)（此條為征求意見，未最后執(zhí)行）。

這存有加劇質(zhì)權(quán)人的壓力或影響其的利益很有可能，不論是土地資源或是在建項(xiàng)目、已完成物業(yè)管理，提議之后質(zhì)權(quán)人簽訂合同時(shí)，加一條文承諾沒經(jīng)質(zhì)權(quán)人允許，抵押財(cái)產(chǎn)不可出讓。

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