優(yōu)先受償權(quán)范疇不因房屋他項(xiàng)權(quán)證記述債權(quán)數(shù)額為準(zhǔn)，房屋他項(xiàng)權(quán)證記述債務(wù)僅僅是主債權(quán)，以借款合同明確優(yōu)先受償權(quán)范疇

第一、大家留意到，《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》58.【擔(dān)保債權(quán)的范疇】以備案做為公示方式的不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以備案的范疇為標(biāo)準(zhǔn)。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解深圳福田抵押借款可查看更多）可是，目前我國不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，每個地方的系統(tǒng)配置及備案標(biāo)準(zhǔn)并不一致，法院在審判案件時應(yīng)充足留意制度管理上的區(qū)別，做出切合實(shí)際的分析：一是大部分省市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”頻道，有且只有“被貸款擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最大債權(quán)數(shù)額）”文字表述，且只有填好固定不動數(shù)據(jù)。而當(dāng)事人在合同中又通常承諾抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包含主債權(quán)以及貸款四川利息、合同違約金等附設(shè)債務(wù)，導(dǎo)致協(xié)議約定擔(dān)保范圍與備案不一致。顯而易見，這類不一致主要是因?yàn)樵摰氐怯浵到y(tǒng)設(shè)定及備案標(biāo)準(zhǔn)所造成的該地的普遍存在。法院以合同規(guī)定評定抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，是切合實(shí)際的穩(wěn)妥選取。二是一些省市不動產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)配置與備案標(biāo)準(zhǔn)較為標(biāo)準(zhǔn)，抵押權(quán)備案范疇與合同規(guī)定一致在該地是常有的事或是普遍存在，法院在審判案件時，應(yīng)該以注冊的擔(dān)保范圍為標(biāo)準(zhǔn)。

江蘇高院點(diǎn)評“依據(jù)《物權(quán)法》第十二條第一款第三項(xiàng)“審批機(jī)關(guān)理應(yīng)執(zhí)行以下崗位職責(zé)，屬實(shí)立即備案相關(guān)事項(xiàng)。”的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)單位僅可屬實(shí)備案被告方合同約定的事宜，其自身根本無法構(gòu)建支配權(quán)?！睋Q句話說，備案單位理應(yīng)備案被告方質(zhì)押擔(dān)保范疇，僅備案了債務(wù)額度，此項(xiàng)備案并不是擔(dān)保范圍的備案，并且與借款合同承諾不一致。

第二、此案執(zhí)行復(fù)議判決撤消徐州中院的執(zhí)行裁定，一并確定質(zhì)權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)額度。該判決明確提出原執(zhí)行裁定并以預(yù)告登記的債務(wù)額度明確優(yōu)先受償并沒有事實(shí)根據(jù)和法律規(guī)定。此案爭議焦點(diǎn)為基礎(chǔ)質(zhì)押協(xié)議約定擔(dān)保范圍所確立的債權(quán)數(shù)額（執(zhí)行依據(jù)額度）與質(zhì)押房屋他項(xiàng)權(quán)證記載債權(quán)數(shù)額不一致，房屋他項(xiàng)權(quán)證記載債權(quán)數(shù)額能不能做為優(yōu)先受償權(quán)額度。該類案例在實(shí)務(wù)中存在較大矛盾，也存在著不一樣裁判員規(guī)范。江蘇高院點(diǎn)評“盡管深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)督單位進(jìn)行公示注冊的《深圳市房地產(chǎn)登記簿》記載質(zhì)押權(quán)為鄭戴勇占有的債權(quán)數(shù)額是340萬余元，但債權(quán)數(shù)額340萬余元也僅是質(zhì)押權(quán)本錢金額，而非質(zhì)押權(quán)的所有范疇。在本合同當(dāng)事人針對質(zhì)押擔(dān)保范疇都不存有質(zhì)疑的情形下，徐州中院并以預(yù)告登記不動產(chǎn)登記簿的債權(quán)數(shù)額340萬余元做為當(dāng)事人的質(zhì)押擔(dān)保范疇并沒有客觀事實(shí)與法律規(guī)定?！?/p>

第三、《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條質(zhì)押物備案記載內(nèi)容和質(zhì)押協(xié)議約定具體內(nèi)容不一致的，以備案記載的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)。為什么執(zhí)行復(fù)議判決覺得預(yù)告登記債權(quán)數(shù)額340萬余元也僅是質(zhì)押權(quán)本錢金額，而非質(zhì)押權(quán)的所有范疇。關(guān)鍵取決于房屋他項(xiàng)權(quán)證僅記述債權(quán)數(shù)額是不是相當(dāng)于借款合同的擔(dān)保范圍。大家留意到，《房屋登記辦法》第四十四條對符合要求要求的抵押權(quán)設(shè)立備案，房屋登記組織應(yīng)先以下事宜記述于房屋登記簿：（一）質(zhì)押被告方、債務(wù)人的名字或是名字；（二）被擔(dān)保債權(quán)的金額；（三）備案時長。預(yù)告登記博僅記述被擔(dān)保債權(quán)的金額。國家住建部依據(jù)《房屋登記辦法》、《房屋登記簿管理試行辦法》要求，下發(fā)《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》填寫說明僅要求“債權(quán)數(shù)額”應(yīng)填好內(nèi)容，未要求“擔(dān)保范圍”填寫說明。即一般質(zhì)押權(quán)填好登記薄記載被擔(dān)保的主債權(quán)的金額；歸屬于最高額抵押權(quán)的，填好房屋登記簿上記載最高債權(quán)額。此外《物權(quán)法》第一百八十五條借款合同一般包括以下條文：（一）被擔(dān)保債權(quán)的類型和金額；（二）借款人履行義務(wù)期限；（三）抵押財產(chǎn)的名字、總數(shù)、品質(zhì)、情況、所在城市、使用權(quán)所屬或是所有權(quán)所屬；（四）擔(dān)保的范疇。從本要求第（一）項(xiàng)中“被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”與第（四）項(xiàng)“擔(dān)保的范疇”為二項(xiàng)不同類型的合同文本具體內(nèi)容各自要求，被擔(dān)保債權(quán)的金額或者被貸款擔(dān)保主債權(quán)的金額與擔(dān)保范圍并不是同樣定義，審批機(jī)關(guān)在項(xiàng)證權(quán)利憑證所記載債權(quán)數(shù)額，并不等同于擔(dān)保范圍。

第四、大部分實(shí)證研究實(shí)例表明不因預(yù)告登記房屋他項(xiàng)權(quán)證記載債務(wù)總金額連帶擔(dān)保責(zé)任的最高額及其明確優(yōu)先受償權(quán)額度。最高法院（2015）執(zhí)復(fù)字第38號執(zhí)行裁定書覺得：《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條質(zhì)押物備案記載內(nèi)容和質(zhì)押協(xié)議約定具體內(nèi)容不一致的，以備案記載的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)。該條款應(yīng)該是預(yù)告登記的內(nèi)容要求，并非應(yīng)該是質(zhì)押擔(dān)保范疇的相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行證書依據(jù)質(zhì)押合同的約定，評定執(zhí)行標(biāo)的為全部債務(wù)，從未有過不當(dāng)之處。最高法院（2016）人民法院民申2895號裁定書覺得：他項(xiàng)權(quán)利證書記述支配權(quán)使用價值為280萬，根本無法否認(rèn)被告方中間相關(guān)擔(dān)保范圍的約定，亦不能也有力證明質(zhì)押雙方當(dāng)事人約定了最大質(zhì)押額度。《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條就是針對質(zhì)押物備案與承諾不一致時作出的要求，此案并不符這種情況。認(rèn)為原裁定并沒有認(rèn)定其僅需在280萬余元限額內(nèi)擔(dān)負(fù)質(zhì)押擔(dān)保義務(wù)，不可以創(chuàng)立。（2013）滬一中民六（商）終字第315號覺得：一般抵押權(quán)設(shè)立注冊的，權(quán)益資格證書上記載“債權(quán)數(shù)額”僅僅是設(shè)置質(zhì)押時擔(dān)保的主債權(quán)本錢金額，與質(zhì)押擔(dān)保范疇是兩個不同的條文。債務(wù)人認(rèn)為按質(zhì)押協(xié)議約定貸款擔(dān)保范圍之內(nèi)全部債務(wù)履行優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以適用。

一、宏宇公司與蘇洋企業(yè)、熱力公司、牛曉東、黃圣方分期還款買賣合同糾紛一案，徐州中院做出調(diào)解書。在執(zhí)行中，對失信執(zhí)行人黃圣計(jì)劃方案涉房產(chǎn)拍賣，購房人滕振遠(yuǎn)以最高成交價692.6萬余元拍得。徐州中院判決房子歸滕振遠(yuǎn)全部，并消除房子之上的質(zhì)權(quán)人鄭戴勇他項(xiàng)權(quán)。

徐州中院向鄭戴勇傳出書面形式《通知書》“我院（2015）徐執(zhí)恢字第00028號案子，執(zhí)行中，對黃圣方等坐落于深圳市河南南路房地產(chǎn)展開了評定、競拍，競拍合同款為692.6萬余元，由于我對此案房子具有質(zhì)押權(quán)，備案公示的質(zhì)押權(quán)為340萬余元，故你有權(quán)利以該房屋拍賣款在340萬余元范圍之內(nèi)優(yōu)先受償。如有異議，應(yīng)在收到本通知之日起10日內(nèi)書面形式向本院明確提出，貸款逾期我院將依法辦理?！?/p>

二、徐州中院覺得，法院的執(zhí)行依據(jù)是起效裁決書、民事調(diào)解書等裁判文書，抵押債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆懂犂響?yīng)嚴(yán)格執(zhí)行生效法律文書確定的優(yōu)先受償范疇去執(zhí)行。深圳市上海奉賢公證機(jī)關(guān)出示（2015）滬奉證實(shí)行字第026號執(zhí)行證書僅標(biāo)明了債務(wù)范疇及抵押權(quán)人想要以房地產(chǎn)作抵押的法律行為。執(zhí)行證書并沒明確優(yōu)先受償?shù)姆懂?，依?jù)深圳市房地產(chǎn)登記薄《房地產(chǎn)抵押狀況信息》（NO201301168652）表明抵押房產(chǎn)確立記載債權(quán)數(shù)額為3400000元。因而，質(zhì)押擔(dān)保的范疇要以審批機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記簿史料記載具體內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)。故鄭戴勇需在3400000塊的范圍之內(nèi)優(yōu)先受償。裁定駁回異議人鄭戴勇的質(zhì)疑懇求。

江蘇高院覺得，鄭戴勇行政復(fù)議認(rèn)為其擁有對案涉房地產(chǎn)具有優(yōu)先受償權(quán)的范疇要以三方簽署的《房地產(chǎn)借款抵押合同》合同約定的具體內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，而無法并以不動產(chǎn)權(quán)薄上應(yīng)記載340萬余元金額為準(zhǔn)，有真相與法律規(guī)定，應(yīng)予支持。原因是：

總的來說，復(fù)議申請人鄭戴勇認(rèn)為具有對案涉房地產(chǎn)業(yè)具有優(yōu)先受償權(quán)的范疇要以《房地產(chǎn)借款抵押合同》合同約定的具體內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，而無法并以不動產(chǎn)權(quán)薄上應(yīng)記載340萬余元金額為準(zhǔn)，有真相與法律規(guī)定，應(yīng)予支持。徐州中院（2022）蘇03執(zhí)異10號質(zhì)疑判決鄭戴勇僅需在340萬余元范圍之內(nèi)具有優(yōu)先受償權(quán)，客觀事實(shí)法律規(guī)定不夠，應(yīng)依法予以撤消。

判決撤消江蘇省徐州市中級人民法院（2022）蘇03執(zhí)異10號號執(zhí)行裁定。鄭戴勇有權(quán)利以深圳市河南南路1009弄3號301室房產(chǎn)拍賣款在rmb5592893元（截止到2016年2月22日）范圍之內(nèi)優(yōu)先受償。

標(biāo)識：執(zhí)行異議之訴丨執(zhí)行復(fù)議丨擔(dān)保范圍丨備案債務(wù)丨優(yōu)先受償權(quán)

實(shí)例引索：江蘇高級法院（2022）蘇執(zhí)復(fù)187號“徐州市宏宇然料有限責(zé)任公司與徐州市蘇洋環(huán)境保護(hù)熱電有限公司、徐州北區(qū)供熱有限公司等分期還款買賣合同糾紛執(zhí)行裁定書”（法官趙靜審判員趙建華審判員蘇峰），載《中國裁判文書網(wǎng)》（20221023）。

法律規(guī)定

《民事訴訟法》

第二百二十五條 被告方、利害關(guān)系人覺得執(zhí)行行為違背法律的規(guī)定，可向承擔(dān)實(shí)行的人民法院提出書面質(zhì)疑。被告方、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)在收到書面形式質(zhì)疑之日起十五日內(nèi)核查，原因成立，判決撤消或是糾正；原因不成立的，裁定駁回。被告方、利害關(guān)系人對判決不服的，還可以自判決送到之日起十日內(nèi)向型上一級法院申請復(fù)議。

《物權(quán)法》

第十六條 不動產(chǎn)登記簿是財產(chǎn)權(quán)所屬和的內(nèi)容依據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理方法。

第一百七十三條 抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包含主債權(quán)以及貸款四川利息、合同違約金、損害賠償金、管理貸款擔(dān)保資產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)費(fèi)用。被告方另有約定的，按約定。

第一百八十五條 開設(shè)質(zhì)押權(quán)，雙方理應(yīng)采用書面簽訂借款合同。

借款合同一般包括以下條文：

（一）被擔(dān)保債權(quán)的類型和金額；

（二）借款人履行義務(wù)期限；

（三）抵押財產(chǎn)的名字、總數(shù)、品質(zhì)、情況、所在城市、使用權(quán)所屬或是所有權(quán)所屬；

（四）擔(dān)保的范疇。

第二百零三條 為擔(dān)保債務(wù)的執(zhí)行，借款人或是第三對一定期間內(nèi)即將持續(xù)所發(fā)生的債務(wù)提供擔(dān)保的財產(chǎn)，債權(quán)人不履行到期債務(wù)或是產(chǎn)生被告方合同約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況，權(quán)利人有權(quán)利在最高債權(quán)額程度內(nèi)就得貸款擔(dān)保資產(chǎn)優(yōu)先受償。

最高額抵押權(quán)開設(shè)前已經(jīng)存有的債務(wù)，經(jīng)雙方允許，能夠轉(zhuǎn)到最高額抵押擔(dān)保的債務(wù)范疇。

《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》

第六十一條 質(zhì)押物備案記載內(nèi)容和質(zhì)押協(xié)議約定具體內(nèi)容不一致的，以備案記載的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)。

《房屋登記辦法》

第四十四條 對符合要求要求的抵押權(quán)設(shè)立備案，房屋登記組織應(yīng)該將以下事宜記述于房屋登記簿：

（一）質(zhì)押被告方、債務(wù)人的名字或是名字；

（二）被擔(dān)保債權(quán)的金額；

（三）備案時長。

《江蘇高院民二庭關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》

6、問：在金融借款糾紛中，金融機(jī)構(gòu)與借款人、貸款擔(dān)保人以房產(chǎn)做為抵押物的質(zhì)押合同中約定的擔(dān)保范圍包含本錢、貸款四川利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用等，可是在申報四川房產(chǎn)抵押登記時，審批機(jī)關(guān)在登記冊上記載主債權(quán)范疇僅是本錢一部分，或是審批機(jī)關(guān)發(fā)放房屋他項(xiàng)權(quán)證記載主債權(quán)范疇僅是本錢一部分，與被告方間的借款合同承諾不一致，當(dāng)質(zhì)權(quán)人規(guī)定就質(zhì)押物超過本錢一部分其價值優(yōu)先受償，或是當(dāng)后選秀權(quán)的質(zhì)權(quán)人規(guī)定就超過一部分優(yōu)先受償，或是債務(wù)人的別的債務(wù)人規(guī)定就超過一部分一同受償時，也會發(fā)生支配權(quán)受償范圍和選秀權(quán)的矛盾，應(yīng)當(dāng)如何解決？

答：房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押權(quán)歸屬于物權(quán)法，四川房產(chǎn)抵押備案歸屬于不動產(chǎn)物權(quán)備案?！段餀?quán)法》第十六條要求：房屋產(chǎn)權(quán)薄是財產(chǎn)權(quán)所屬和的內(nèi)容依據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理方法。因而，質(zhì)押擔(dān)保的范疇要以審批機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記簿史料記載具體內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，除非有數(shù)據(jù)表明登記薄史料記載不正確。對質(zhì)權(quán)人認(rèn)為就擔(dān)保物使用價值超過備案使用價值的那一部分優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)給予適用。

《江蘇高院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》

14、借款合同承諾擔(dān)保范圍包含本錢、貸款四川利息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用等，但抵押權(quán)登記簿上或是房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載主債權(quán)僅是本錢一部分，別的有關(guān)債務(wù)人覺得質(zhì)權(quán)人只可就本息一部分優(yōu)先受償，進(jìn)而明確提出執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)如何解決？

答：借款合同與抵押權(quán)登記簿、房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載質(zhì)押權(quán)的擔(dān)保范圍理應(yīng)一致。如果出現(xiàn)了不一致，由于所有權(quán)證注冊的公示公告法律效力，要以備案內(nèi)容明確具體的金額。

《江蘇高院關(guān)于抵押債權(quán)優(yōu)先受償范圍的補(bǔ)充解答》

執(zhí)行法院的執(zhí)行依據(jù)是起效裁決書、民事調(diào)解書、裁決書等，抵押債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆懂犂響?yīng)嚴(yán)格執(zhí)行生效的裁定、民事調(diào)解書、裁決書確立的優(yōu)先選擇受償范疇去執(zhí)行，不用核查抵押債權(quán)人們在房屋他項(xiàng)權(quán)證上及登記薄上記載優(yōu)先受償債權(quán)數(shù)額。

抵押債權(quán)人立即向法院起訴申請執(zhí)行或執(zhí)行回轉(zhuǎn)的，其優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)數(shù)額怎么確定，側(cè)重于有預(yù)告登記的以預(yù)告登記明確的范疇為標(biāo)準(zhǔn)，并沒有預(yù)告登記的以質(zhì)押協(xié)議約定范疇為標(biāo)準(zhǔn)。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》

58.【擔(dān)保債權(quán)的范疇】

以備案做為公示方式的不動產(chǎn)抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以備案的范疇為標(biāo)準(zhǔn)?？墒?，目前我國不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，每個地方的系統(tǒng)配置及備案標(biāo)準(zhǔn)并不一致，法院在審判案件時應(yīng)充足留意制度管理上的區(qū)別，做出切合實(shí)際的分析：一是大部分省市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”頻道，有且只有“被貸款擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最大債權(quán)數(shù)額）”文字表述，且只有填好固定不動數(shù)據(jù)。而當(dāng)事人在合同中又通常承諾抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包含主債權(quán)以及貸款四川利息、合同違約金等附設(shè)債務(wù)，導(dǎo)致協(xié)議約定擔(dān)保范圍與備案不一致。顯而易見，這類不一致主要是因?yàn)樵摰氐怯浵到y(tǒng)設(shè)定及備案標(biāo)準(zhǔn)所造成的該地的普遍存在。法院以合同規(guī)定評定抵押權(quán)的擔(dān)保范圍，是切合實(shí)際的穩(wěn)妥選取。二是一些省市不動產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)配置與備案標(biāo)準(zhǔn)較為標(biāo)準(zhǔn)，抵押權(quán)備案范疇與合同規(guī)定一致在該地是常有的事或是普遍存在，法院在審判案件時，應(yīng)該以注冊的擔(dān)保范圍為標(biāo)準(zhǔn)。

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