二手房交易時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)的交易房屋貸款還沒有結(jié)清，購(gòu)房者就擔(dān)心這樣的房子能買賣嗎？貸款沒還清的房屋處在質(zhì)押情況，質(zhì)押權(quán)在機(jī)構(gòu)那邊，必須還清欠款，解押之后才能正常的交易。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解房屋產(chǎn)權(quán)證被抵押公司拿來(lái)不還錢該怎么辦可查看更多）

如果沒有調(diào)查清楚房屋的質(zhì)押情況就簽了合同付了首付，商家對(duì)價(jià)格悔約回絕賣房子，或是在解押的過程當(dāng)中，屋主因?yàn)樽陨碓驘o(wú)法正常申請(qǐng)辦理解押，這都是有可能出現(xiàn)的狀況。

針對(duì)借款未結(jié)清房子，最好是搞好下列前期準(zhǔn)備工作：

1、協(xié)議中確立合同違約責(zé)任

合同是彼此的交易最有效的證實(shí)，因此在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候可以確立房屋產(chǎn)權(quán)、解押限期、合同違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)難題相對(duì)容易調(diào)查取證法律維權(quán)。

除開買房合同，還有一種方法一樣具有法律效應(yīng)。

2、預(yù)售登記

預(yù)售登記，就是指被告方簽署買賣房屋或者其它不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議書，為確保未來(lái)完成物權(quán)法，而按約定可向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理預(yù)售登記。《物權(quán)法》第二十條要求：“備案預(yù)售登記后，未經(jīng)許可預(yù)售登記的產(chǎn)權(quán)人允許，處罰該不動(dòng)產(chǎn)的，避免物權(quán)效力”。意思是說(shuō)預(yù)售登記后，賣房子的人不得不通過賣房子人允許就隨意處理房地產(chǎn)，包含將房子賣給別人、做抵押等即便是跟第三方簽了借款合同，合同書也失效。

預(yù)售登記后房屋，賣房子人還可以繼續(xù)定居或是租賃獲取收益，直至宣布辦理完房屋過戶，與此同時(shí)保障了賣房子人與購(gòu)房者的合法權(quán)益。

但是法律法規(guī)還規(guī)定：“預(yù)售登記后，債權(quán)消滅或是自能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)辦理注冊(cè)的，預(yù)告登記失效”，意思是說(shuō)預(yù)售登記有時(shí)間限定，3個(gè)月以內(nèi)就需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，不然備案就失效了。如果時(shí)間確實(shí)趕不及，能夠不斷申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，但是目前沒有明確預(yù)售登記次數(shù)。

即然貸款沒還清的房屋，還完了借款就可交易了，但是具體應(yīng)該怎么還款呢？

1、用買家首付款或是全額付款還款，留意資金托管

常見的辦法就是用購(gòu)房者收取的購(gòu)房款還款剩下借款，全額付款的顧客最找邦企，立即向銀行借款提前還房貸，消除房屋抵押。假如購(gòu)房者也需要貸款，就要注意首付是否足夠償還借款，另外就是商家是不是接納購(gòu)房者辦理貸款的時(shí)間也，由于下款時(shí)長(zhǎng)受貸款人資質(zhì)證書危害，如果賣房子人心急拿購(gòu)房款，最好是考慮到這一點(diǎn)。

此外，還貸資產(chǎn)盡量要打進(jìn)商業(yè)銀行的資金監(jiān)管賬戶，不必直接打給賣家，在資金解除凍結(jié)以前，這類資金托管的形式能催促商家盡早相互配合解押，待商家解押之后再把資金解除凍結(jié)付款給賣家。

2、將借款轉(zhuǎn)移至顧客的身上

這很容易理解，便是賣房子人和銀行申請(qǐng)變更貸款人、借款期限或變更質(zhì)押物，把房子剩下來(lái)的借款轉(zhuǎn)至購(gòu)房者。可是這個(gè)時(shí)候就需要獲得銀行貸款的允許才可以，并且，假如購(gòu)房者想要通過銀行辦房貸，會(huì)涉及到“轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)按揭貸款”，伴隨著貸款政策持續(xù)縮緊，根據(jù)轉(zhuǎn)按揭貸款的辦法售賣借款未結(jié)清房子有一定局限。

3、商家自身籌款還款

倘若上邊兩種方式都難以實(shí)現(xiàn)，也就只能由商家自身籌款還款了。此方法相對(duì)性顧客更加妥當(dāng)，但是實(shí)際必須交易雙方商議。

總體來(lái)說(shuō)，交易雙方要拿出買賣的心態(tài)，涉及到誰(shuí)付費(fèi)還款的，要運(yùn)用好中介公司和商業(yè)銀行的居間功效，千萬(wàn)不要將錢打進(jìn)個(gè)人帳戶，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)相對(duì)性妥當(dāng)些。

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